山东省烟台市--上海滩花园项目规划设计研究.pptVIP

组团景观意向—滨海主题 海洋主题休闲设施 海洋主题儿童游乐设施 地下车库景观意向 沿街立面 沿街立面 沿街立面 日照分析 本项目住宅大寒日有效日照 均达到和超过2小时。 五、住宅产品设计 建筑高度分析 项目净容积率约为3，以高层建筑为主，考虑到超高层的建设会带来建设成本的大幅度上升，本次设计仅在沿观海路一侧局部放置超过100米的超高层，作为办公、住宅用途。 产品类型分布 A户型住宅标准平面 B户型住宅标准平面 C户型住宅标准平面 总平面 六、其它方案 方案二 方案二模型 方案三 方案三模型 方案一 总平面 烟台上海滩花园规划设计 Planning and Design for ShangHai Tang garden of YanTai 总平面 经济技术指标 一号地块经济技术指标 二号地块G区经济技术指标 日景鸟瞰 沿观海路透视 一、准确的项目定位 核心问题审视 项目二号地块已经得到市场认可，但产品附加值还有可提升的空间 项目一号地块是二号地块的延续和提升，资源更优越、社区配套更完善。 vs 一号地块如何利用良好的资源，提升项目的品质，从而提升项目价值，获得更高利润 二号地块已开售 楼层：12F/18F/24F 均价：由4000上涨到5200，价格稳定 一号地块资源优越： 学校配套 商业配套 河资源 ? 可建设用地少导致容积率较高 超高层引起建设成本大幅上升 vs 可建设用地33.91公顷 建筑面积：103.8万平方米 实际容积率约为3 建筑以高层为主，将出现部分超高层建筑。 建筑高度超过100米时，对抗风、抗震的要求产生质的变化，带来成本增加约15%～25%。 如何规划、开发高层住宅社区，通过哪些途径提升产品的附加值，从而打造生态、舒适、高品质的社区环境，并带来更多的溢价空间 ? 建安成本3500元/㎡ 核心问题审视 核心价值挖掘 中心区位 处于商务中心、行政中心、人文中心的中央，区位条件优越，发展潜力大 商务中心：规划中的烟台东部中央商务区位于迎春大街两侧，集中大量的商务和商贸设施，人流、财流效应明显 行政中心：基地北面即为烟台市政府新址，将带来大量的高端潜在客户 人文中心：基地东侧集中了烟台大学、中国农大、国际博览中心、体育公园等人文设施 交通便利 项目所在的观海路直接烟台老城区和本案，并串联烟台滨海旅游资源 核心价值挖掘 景观资源 项目独揽了“无与伦比”的山景、海景、河景以及人文景观交替辉映的景观资源 海景：东临黄海，一个街区之隔 山景：西北面靠近凤凰山和市内最高的岱王山 河景：逛荡河从社区流过 核心价值挖掘 是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关 按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式。 价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表。 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 S比=销售均价/开发成本 S比 楼盘 S比 价值主体 上海世茂滨江花园 3 南京世茂滨江新城 3.1 武汉世茂锦绣长江 2.2 福州世茂外滩花园 2.4 芜湖世茂滨江花园 2.1 1 2 3 4 5 10 S比＜2 S比＞2 价值主体模式 形象主导模式 楼盘 S比 形 象 主 导 深圳金域蓝湾 2 珠海金域蓝湾 1.7 成都金域蓝湾 1.74 福州金域蓝湾 1.2 成都外滩 1.15 7 8 9 10 6 开发模式选择 按S比（S比=销售均价/开发成本）大小可将高层社区开发分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式 形象主导 （以金域蓝湾系列为例） 价值主体 （以世茂滨江系列为例） 核心 “S比” 小于2 大于2 项目属性 资源属性 二线资源、高容积率、中型规模项目 一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目 定位 定位高端、纯住宅、侧重项目利润 定位顶级、综合体、注重城市融合 产品 分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户 超高层占80%～90%、一梯两户为主 园林 绿化率约30%，小规模、精致园林、单位成本提高 绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、 配套 依托现有配套体系，自身配套弱 自建城市级配套（复合功能） 自身能力 资金实力 较强的资本实力 雄厚的资本实力 品牌效应 一定的品牌效应 较强的品牌效应 政府依赖度 政府支持依赖度弱 与政府良好的关系 区域运营能力 功能单一，项目自身运作能力较强 很强的区域运营的能力 表：形象主导模式及价值主