《大连某国际公寓项目可行报告2039429321.docVIP

大连某国际公寓可行性报告 目录 第一部分 项目总论 2 （一）项目名称、性质及区域位置 1 （二）用地面积及建设规模 1 （三）项目总投资及建设资金来源 2 （四）项目建设期与销售期………………………………………………………………….2 第二部分 大连市房地产市场分析 10 （一）宏观市场分析分析 4 （二）区域市场情况分析 10 第三部分： 国际公寓项目市场分析 14 （一）大连住宅市场发展趋势及特点 12 （二）大连市未来住宅市场价格走势 13 （三）大连市住宅房地产市场需求预测 14 （四）城市建设发展的需求对住宅的需求……………………………………………….14 第四部分 项目竞争力分析及目标客户群 22 （一）项目的区位优势 15 （二）项目的价位优势及互补性优势 16 （三）住宅竞争楼盘分析及目标定位 22 第五部分 投资估算与资金筹措 24 （一）投资估算 24 （二）资金筹措 24 第六部分 财务数据估算 31 （一）财务基本数据预测……………………………………………………………………27 （二）经济效益评价……………………………………………………………………..…27 （三）财务效益指标和分析………………………………………… ………………………29 （三）不确定性分析………………………………………………………………………..……31第八部分 项目经济评价……………………………………... 32 第九部分 研究结论与建议…………..………………………..36 第一部分 项目总论 （一）项目名称、性质及建设用地位置 大连市××××国际公寓综合项目位于莲花山脚下，与大连星海金融商务区相邻，北侧与中山路相距约400米；建筑性质为公建、公寓式住宅。 （二）用地面积及建设规模 该综合项目的总体规划用地面积30,300平方米；总建筑面积145,000平方米，其中：地上部分包括50层高层公寓楼1栋，30层高层公寓楼2栋，12层小高层公寓楼1栋，8层复式公寓楼1栋，建筑面积共计118,000平方米，地下建筑面积27,000平方米，主要为1000个车位的停车场；项目东侧建主题公园。 （三）项目总投资及建设资金来源 该项目预计总投资88,268.61万元。其中：建安工程投资24,949.75万元； 工程建设其他费用37,935.08万元； 预备费3,144.24万元； 建设期银行贷款利息8,750万元； 土地增值税13,489.53万元。 项目资本金30,000万元，约占预计总投资的35%，主要用于项目前期征地等费用； 银行借款50,000万元，约占预计总投资的60%，主要用于项目投资建设。 其余建设资金由售房收入补足。 （四）项目建设期与销售期 该国际公寓综合项目的开发建设期为3年，并与开工当年达到销售状态。 第二部分 市场分析 一、宏观市场分析 第十六届五中全会刚刚结束，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》 的开篇提到，我国社会处于工业化、城镇化、现代化、国际化不断加速的进程中，无论是过去的十个五年还是在未来的五年中，我国都将处于这个新的四化进程中。所以，城镇化的大背景不会变，甚至在未来五年中还要进一步的加强。《议》中格外强调城市、特别是大城市的产业结构问题。即要努力发展服务经济，形成以服务经济为龙头的新的产业结构。这实际上不仅是在讲产业，也是指出了城市建设和存量资源调整以及功能分区的方向，即商业地产和居民区的建设一定要服从城市产业结构变化过程中资源配置的新要求。 强调改善人民生活是《建议》中的一大板块，这不同于以往的单纯强调收入的增加，而是要实现不同人群之间的平衡增长，且格外提出要提高百姓生活质量，要使百姓的居住、交通、卫生、教育等环境有较大的改善。值得注意的是，居住在这几项目标中是排在第一位的。 《建议》指出要以特大城市为龙头，提高经济增长活力，形成产业结构向国际化靠拢的产业群、城市群。而城市群的发展将给城市间的功能分区、产业分工、房地产发展带来新的契机和战略机会。 大连市委、市政府提出建设大大连，把大连建成东北及内蒙的口岸和经贸中心城市 2005～2006年我国房地产市场继续保持快速发展势头，市场供销基本平衡，供应结构基本合理，商品房价格。建设部提供的统计数据显示，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长%，占同期固定资产投资的2%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。 商品房销售面积增长继续高于竣工增长，商品房销售面积1.56亿平方米，同期竣工面积1.4亿平方米。其中，销售面积增幅为23%，竣工面积增幅为11.6%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅11.4个百分点。商品房需求旺盛，住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房竣工面积占商品房的比重分别为83.7%、2.2%、10