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论房地产暴利的根源与治理 摘 要 从我国商品房的利润来源分析入手，对我国商品房暴利形成的原因进行分析，认为是地方政府、商业银行与房地产开发结成的利益联盟的利益追求导致了房价狂涨。房地产暴利对我国社会政治、经济造成了严重危害，带来贫富分化加剧、社会矛盾加深、土地资源浪费、政府公信力下降等一系列问题。投资房价飙升以及房地产的暴利成为我国经济中的奇特现象，引起了公众关注和政府重视。 关键词 房地产市场 暴利 寻租 土地产权 1 房地产暴利的根源 先看商品房价格。上世纪90年代中期我国经济出现过热，通过治理于1996年实现“软着陆”后，经济开始进入紧缩期，加上受亚洲金融危机影响，我国出口贸易严重受阻，整个产品市场低迷，物价总水平一路下滑。商品房市场也不例外，空置率很高。为治理经济紧缩，政府宏观调控的总方针是扩大内需，并出台一系列政策措施。为启动房地产市场，政府采取了取消房地产开发中的部分收费并降低贷款条件，对购房户发放个人住房贷款并实行首付按揭等优惠政策，刺激住房需求，收到了明显效果，逐渐出现购销两旺的景象。然而，进入本世纪以来，房价上升已超出了需求等正常因素拉动的合理范围，成几倍的疯涨，一路飙升到绝大多数城市居民不可能承受的程度。究其原因，归纳起来，就是地方政府、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。其中，地方政府的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因，它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣；包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量，并成为暴利的主要获得者；商业银行是房价高位运行的支撑力量，它不仅向自购住房者提供了按揭贷款，而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款，从而造成一个庞大的炒房族，在房市上兴风作浪。 再看商品房成本费用。商品房开发成本，主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的，承建商不太可能由此获得很大好处。但是，土地这个基本要素却使开发商大获其利。在我国的土地产权制度中，除国家掌握一些国有土地外，绝大部分土地属于农民集体所有，与家庭联产承包责任制相联系，农民个人只有使用权。长期以来，当国家建设项目需要征地时，就由市、县、乡政府出面，只与土地所有权的代表即村委会交涉，农民个人完全被排除在外。这一作法自然而然地被运用到房地产开发征地中，出于前面所述的原因，征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易，由于部分官员“寻租”，土地价格被压得很低，使开发商以较少的费用获得了土地。四川省自贡市的红旗乡，从1992~1999年征用农民土地7 700多亩，当时失地失业农民所得到的补偿费用仅按每人8 000元计发，这些以国家建设为名征用的土地又基本上转手到一些政府官员主持的房地产开发公司，到2004年4月有一块71亩的土地竟然以每亩60万元的起价拍卖出去。由此例可以推断，仅靠土地买卖，就有大笔财富流入开发商手中。而且征购土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金，而是从商业银行获得的贷款，由于这种贷款的实际利率很低，又可以使开发商聚集一笔财富。有资料显示，截止2004年4月，全国房地产开发投资约8 800亿元，其中银行贷款7 200亿元，占投资总额的82%。抛开房价疯涨不说，从2002年以来，我国通胀率约为4%，开发商贷款的银行利率仅5%~6%，其实际利率还不到2%，这种资金成本是极低的。因此，每年就有几十亿、上百亿的资金通过银行转移到开发商手中。总之，由于土地购价低和资金成本低，使得房地产开发总的成本费用较低，与商品房价格畸高形成鲜明的反差。在这种收益成本状况下，房地产暴利的产生就容易理解了。 2 房地产暴利的危害 首先，加剧了贫富分化和社会矛盾。一些房地产开发商进入房地产领域，多则十年少则几年就成为百万、千万乃至亿万富翁。事实上他们原来并无多少资本，但为什么能在短期内暴富呢？有的学者归纳出一个“暴富流程图”：制定圈地计划→摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→用承建单位资金做到正负零→获取银行抵押贷款→预售期货房→基本完成收益周期。正是在这个暴富流程中，开发商摄取大量社会财富，成为最富有的群体之一。在房地产商暴富的同时，社会有关群体的利益必然受到严重损害：一是失地农民，他们得到很少的补偿费，其中少数人可能从事其他营生，而大多数人陷入贫困，因为失去了土地这个赖以生存的基础；二是被拆迁的城市居民，他们得到的拆迁补偿费远远不够支付高房价，要么无限期租房过度“坐吃山空”，要么到远郊购房受车马劳顿之苦；三是现在住房条件很差急于购买新房的城市工薪阶层，他们的收入有限，在高得离奇的房价下面临两难选择，要么维持现状望房兴叹，要么咬牙交纳首付后在还本付息的重压下过着节衣缩食的生活。 在中国，房地产被公认为是造就富人最多的暴利行业