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广西南宁市区直单位住宅危旧房改建项目经济测算原建设单位：广西南宁市社会科学联合会代建单位(开发商)：广西海特投资有限公司编制时间：2011年11月23日总 则为贯彻落实市委、市政府关于加快南宁市成片危旧房改造的决定，进一步加快我市危旧房改造步伐，全面推进城市建设工作进程，着力解决城市中低收入家庭住房困难问题，改善居民的居住条件和生活质量，树立首府城市的新形象，根据《关于进一步加快南宁市危旧房改造的指导意见》和《关于进一步加快南宁市危旧房改造的总体实施方案》及有关政府房改管理办法和土地管理办法等相关文件的前提下，利用合作双方各自的资源优势，结合广西社会科学联合会宿舍的土地现状，在相对较短的时间内把新的小区建好，还原一个环境优美、设计合理、质量可靠的现代化住宅小区，让单位职工享有利益最大的房改居住权益，同时使单位土地得到最大化合理的利用。南宁危旧房改造政策根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（下称办法），8月17日，南宁市印发了关于贯彻落实《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》的实施意见（试行）（以下简称《意见》），以下对《意见》的规定进行解读。（一）不符合抗震要求可推倒重建《意见》规定：不符合建筑抗震设防要求的，可以申请危房改造。解读：曾经使南宁市广大基层职工受益的部分房改住房，在历经近30年的风雨后悄然被列入了危房行列。将已经变为危房的房改住房拆除重建，是近期自治区乃至南宁市的工作重点。改造的重要意义之一是“改善职工居住条件，保障住户生命财产安全”。目前南宁以下5种情形之一的危旧房，可以申请进行改造。1、经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的；2、竣工年限超过建筑设计使用年限的；3、1982年12月31日前竣工，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；4、大板住房竣工年限超过20年的；5、不符合建筑抗震设防要求的。危旧房改住房建筑面积占住房总建筑面积70%以上的住宅小区，也可以对小区内的全部住房进行整体改选。（二）危旧房改造可全额集资新建《意见》规定：南宁危旧房改住房改选可通过三种方式进行。即：利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式、参照经济适用住房方式以及符合国家、自治区集资建房相关政策的，可采取全额集资建房方式进行改造。解读：参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造，原划拨土地的性质保持不变，待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的。改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金，根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定，列入建设成本，但已上市交易过的房改住房除外。改造后的住房建筑面积不属于还建住房（以下简称非还建住房）面积部分的土地出让金，按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定，列入建设成本，但不得低于国家规定的最低价标准，还建住房面积和非还建住房面积由当地住房制度改革委员会办公室审定。建设单位依照前款的规定向当地国土资源管理部门缴纳土地出让金后，国土资源管理部门应为其办理土地出让手续。房改住房产权人自改自建自用住房，且按原住房套数新建四层以上公寓住房的，可由建设单位参照本办法和全额集资建房政策进行危旧房改住房改造原划拨土地的性质不变。还建住房属于集资建房，套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行，超标部分执行市场价。（三）144平方米是新建住房面积的红线《意见》规定：危旧房改住房改造后新建的住房应符合普通住房的要求。解读：所谓危旧房改住房改造后新建的住房应符合普通住房的要求。是指以限价住房方式改造的，新建住房套型建筑面积不能超过144平方米；以经济适用房方式改造的，还建住房可按原房改住房面积建设，也可以适当扩大建筑面积，但面积扩大后不得超过144平方米。非还建住房套型建筑面积控制在90平方米左右；以全额集资建房方式改造的，套型建筑面积按原房改住房面积或本人应享受的住房面积标准执行。（四）以小换大部分不要原产权人买单《意见》规定：属于产权置换的新建住房面积，原则上由建设单位按照原房改住房建筑面积置换给房改住房产权人。建设单位与房改住房产权人另有约定的，从其约定，但置换的新建住房面积最大不得超过原房改住房建筑面积的1.3倍。解读：“小房换大房”的决策原本来源于实际需要。据了解，在需要改造的危旧房改住房当中，很多都是面积过小的简易房，譬如说一些厂矿区的棚户房，面积多在40平方米至60平方米之间，改造后如果仍按原来面积大小建设，不能够体现改善居住条件的目的。（五）房改可实行住房产权置换或货币补偿《意见》规定：根据自治区的有关规定，建设单位应对房改住房产权人进行补偿、安置。解读：实行住房产权置换的，原则上在原地按照原房改住房建筑面积与房改住房产