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课程考查报告题目万科企业战略报告系部工商管理学院专业人力资源管理班级人管1201学号120240018学生姓名范玉任课教师肖劲松2014年 12月 22 日万科企业战略报告万科企业简介万科企业股份有限公司（简称万科，下同）成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。1991年公司正式在深交所上市，成为大陆首批公开上市的公司之一，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发定位企业核心业务。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿万，这意味着万科率先成为全国第一个销售收入超千亿的房地产公司。至2010年末，业务覆盖到以珠三角，长三角，环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市。2010年被评为“中国房地产上市公司十强”之首。万科企业战略环境分析宏观环境分析政治环境因素分析我国的房地产行业实在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受国家宏观政策的影响特别大。近年来，由于房地产市场投资规模过大，价格上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，问题愈发突出，国家采取了一系列宏观调控政策。从2010年的“国十一条”以来，政府颁发了一系列政策，甚至实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施。旨在加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，稳定楼市，促进房地产行业健康平稳发展。这一系列的政策都从外部考验着房地产开发企业的耐力，万科作为房地产行业内的龙头，也在承受着这一系列政策的考验。经济环境分析国家出台的一系列宏观调控政策试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引发的社会潜在问题，但是这些金融调控政策对于房地产市场的资金来源起到明显的抑制作用，同时加强商业性房地产信贷管理业一定程度上抑制了房地产需求。具体表现为：1、房地产资金趋紧 2、通货膨胀压力大 3、房企融资渠道有限，缺乏完善的融资环境 4、中心城市土地竞争十分激烈 5、目前房地产市场还不够规范。从国民经济来看，目前我国宏观经济层面整体向好，经济总量超过日本，成为全球第二大经济体。进入21世纪来，我国居民收入水平持续快速提高，大大增强了居民购买力。虽然我国已成为全球第二大经济体，但还不是经济强国，人均GDP还比较低，我国经济需要转变经济发展方式。社会环境因素分析（1）城市化进程：近年来，我国继续支持城市的进展，由过去的“严格控制大城市发展，合理发展中下城市，积极发展小城镇”到现在的“大中小城市跟城镇协调发展”。目前我国城市化率还不高，为了在短期内提高城市化水平，政府必须加大城镇住房、基础设施的建设力度。（2）生活水平：随着我国人民收入水平的提高和经济的发展，生活水平不断提高，人均居住面积在过去几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增长基础上，对于住宅消费的需求也在不断升级，住宅需求面积也之攀升，为城市房地产业的发展提供更宽广的发展空间。（3）人口结构：我国建国以来的第三次婴儿潮（1985-1990）进入结婚买房阶段，全国登记结婚的数量从每年848.5万对扩展到每年945万对，增长超过11%，而离婚的数量也增加了56%。另外“4-2-1”家庭结构逐渐形成，这些人群对住房需求非常旺盛。技术因素分析技术对房地产行业的影响主要放映在开发商及消费者对房地产产品的性能与质量、节能与供热方式、节水节地和治理污染、住宅装修的要求上。我国房地产行业经过20多年的发展，总体框架已经基本建立，技术体系正在集成。低碳建筑成为未来的发展趋势，房地产业数字化跟住宅产业化正在形成和发展，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。随着我国城市用地矛盾日益突出，购房者住宅的品质要求逐步提高，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅品质和性能，成为我国房地产开发企业和建筑企业新的挑战行业环境分析行业内竞争者分析 行业内竞争的表现的特点为行业集中度低，区域性强、产品差异性大、成本差异大。（1）房地产行业存在多个巨头万科目前在行业内的主要竞争对手包括中海地产、恒大地产、绿地地产以及保利地产，但与竞争对手纷纷转向商业地产不同,万科执着地坚持着住宅开发的发展方向,而其竞争对手们投入商业地产的力量越大,在住宅开发市场上被万科拉大的距离就越远，万科作为房地产行业领头羊的优势益加明显。（2）高额的固定成本 房地产作为一种固定资产，耗资大，风险大，这一特点阻止了行业内企业数量的增加，同时使得该行业对其他行业竞争程度小，另外高额的固定成本也使得退出成本巨大，所以企业一旦进入这个行业，中途退出的代价是巨大的。潜在竞争者分析潜在的进入者能否进入，主要取决于行业进入的壁垒，通常包括：规模