上海大宁国际商业项目[优化].pptVIP

案例选择：上海大宁国际广场 案例选择条件 1、目前运营较为成功的商业中心； 2、产品定位、规划、体量、业态、功能相似； 3、商圈定位相似； 4、地理区位相似； 5、项目客群相似； 项目位置： 上海闸北区共和新路1918号 项目总占地： 约55000平方米 项目总建面积： 250000平方米 项目核心定位： 沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心” 大宁国际广场项目简介：上海城市副中心级商业中心 大宁国际广场项目规划：八大功能（商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施）。 25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位. 地面20万平方米建筑面积主要为： 商务酒店 -- 30,000平方米 办公楼 -- 39,000平方米 商业零售 -- 50,000平方米 餐饮/娱乐/生活/文化 -- 60,000平方米 停车场和公共区域? -- 21,000平方米 地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。 辐射范围： 以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。 客群特点： 大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入4000元以上、25至35岁年龄层的本地的中档消费群体 大宁国际广场目标客群分析：区域性人群为主，辐射周边板块区域。 酒店及裙楼商业区 停车场及休闲娱乐区 办公及裙楼商业区 特色餐饮及购物区 大宁国际广场项目规划分析：九栋建筑，四大区域，主题明确。 整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。 建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。 业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。 酒店及裙楼商业区: 本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。 除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。 酒店及裙楼商业区简介：位于西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。 北楼： 1F：零散商铺 2-3F：大润发超市 4F：亲子广场 5F：特色美食城 6F：雍丰大酒店 南楼： 1F：酒店大堂 2F：艺术廊 3F：展示中心 4F：亲子广场、主题乐园 5F：美食世界 6F：大宁创意基地 7-20F：四星级酒店 对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第12座建筑上采用了联通的设计，在4、5两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。 酒店及裙楼商业区业态分析：由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。 小结：酒店及裙楼商业区位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。 可借鉴之处：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。 酒店及裙楼商业区业态小结：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。 停车及休闲娱乐区业态介绍：由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。 停车及休闲娱乐区: 本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。 8层塔楼均为立体停车场 裙楼商业业态为： 1-2F：运动100专卖 3F：上影CGV影城。 小结：停车及休闲娱乐区位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖。带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。 可借鉴之处：商业价值不高的区域通过业态规划，创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。 停车及休闲娱乐区业态小结：商业价值不高的区域可通过业态规划，促进周边区域商业价值提升。 办公及裙楼商业区: 本区域位于项目的东面，通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。 主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。 办公及裙楼商业区位置介绍：由5栋高层组成。 第8座及第5座基本为对称的两幢建筑，在建筑单体上也采用了设置对外通道的