《石城莲城广场招商报告.docVIP

“ 招商整体营销策略报告 深圳黑马地产 目 录 一、招商策略 第一部分 区域家居建材市场分析 分布情况 发展状况和问题 第二部分 招商客户分析 第三部分 项目SWOT分析 1、优势 2、劣势 3、机会 4、威胁 5、竞争策略 第四部分、区域内租金调查分析，项目租金定价建议 第五部分、项目招商条件策略分析、建议 第六部分、项目业态划分分析、建议 第七部分、招商流程及营销推广策略 招商策略 第一部分 区域家居建材市场分析 分布情况 据调研，石城县家居建材业商家大部分集中与城西老城区，随着城市发展的进程，商户逐步向城东集中，现城东区域已集中了全县36%的家居建材业商户。 虽建材行业已呈现了西华路和城东区域两个集中的特点，但整体分布状况依然零散，未形成规模效应和集聚效应。 发展状况及问题 根据对家居建材行业客户的实地调研和访谈，我司发现石城的家居建材行业存在以下特点： 形象档次差，经营环境差； 形式以街铺为主，部分层高达到5m以上、并送隔间，实用率高； 经营面积以20-50㎡的小铺位为主； 第二部分 招商客户分析 通过对客户的访谈了解，在30组客户的访谈中，有50%的客户有拓店的意向，20%的客户无拓店意向，另有30%的客户在观望中；大部分客户对项目具有较为浓厚的兴趣；但同时对项目的交通组织问题表示担忧，进驻的前提需提供较优惠的租金政策。 第三部分 项目SWOT分析 优势 项目位于传统商业旺区体育路，商业号召力强； 项目紧邻赣江源广场，人气鼎盛； 项目周边常驻人口多，消费能力强； 劣势 项目所在位置为城市支路，无临主干道展示面，昭示性不强； 项目所在区域业态以餐饮为主，并不是家居建材消费主要区域； 项目所在区域道路为1车道和2车道，交通组织存在一定困难； 机会 项目为石城首个家居建材专业市场，无同类市场竞争对手； 家居建材行业市场发展迅猛，较多商家存在拓店意向； 现今家居建材行业分布较为零散、发展亦处于初级阶段，加上现今房地产产品的档次日益提高，商家的经营无论从货品和经营环境上都需要提升和发展； 与项目相邻的沿江路与西华路打通后，项目的人流量将得到极大提升、交通状况也将得到改善，是项目发展的一大助力。 威胁 项目由于采用购物中心的形式进行打造，由于过道和扶梯、消防通道的设计，可能将导致项目的商铺实用率较低，提高商家的经营成本； 城市房地产开发量大多集中在城东片区，项目所在城西老城区并不存在大量家居建材消费客户； 竞争策略 通过SWOT分析法对项目进行综合分析，我司得出： 价格策略：以低起点租金、较长的免租期为原则，规避项目可能出现的低实用率弱点； 铺位划分原则：在满足经营要求的情况下，尽量缩减公共分摊面积，以增加项目的实用率； 招商原则：以主力店现行的原则作为突破，解决客户存在的观望气氛，配合商业推广和造势增强项目的知名度，以迅速完成招商任务。 第四部分、区域内租金调查分析，项目租金定价建议 1、石城县各主要家居聚集地段租金表 琴江西路 城东片区 沿江路 西华中路 西华北路 租金均价 40 27 30 44 18 最高价 56 43 37 60 36 最低价 17 14 10 34 7 商家数量 6 73 4 26 40 石城县租金状况具有特殊性，政府及企事业单位房产租金价格较低，私人持有物业租金价格较高；政府房产不计入价格取样中。 租金价格分为3个档次，琴江西路、西华路中路为城市主干道，并处于老城区内，租金价格较高，均价在40-44元/㎡之间；城东片区及沿江路属于城市新区及支路地段，租金在27-30元/㎡左右；莲花万景城属于低端消费集聚区域，租金在8-15元/㎡左右，由于其租金过低，不具备代表性，因此不计入价格参照取样中。 由于城东片区为城市发展新区，未来开发量大，成为家居建材业选址的核心地段，相较本项目具备地段优势。 租赁市场签约年限一般为3年。 2、定价原则 以同行业租金水平为参考依据； 以相同区域为租金参考依据； 以不同区域相近地段为参考依据； 充分考虑项目市场培育期； 充分考虑项目自身优势及未来发展潜力。 3、项目分析 紧邻石城唯一的市民广场——石城赣江源广场，人流集聚度较高，景观资源好; 项目作为唯一的家居行业专业市场定位，比之现今的家居市场环境更优，硬件设施更齐全，沿江路打通之后将连接主要商业街西华路，发展潜力大; 项目周边商业为社区型商业，以餐饮为主，商业氛围较差; 项目处于城市支路，交通组织困难，作为专业市场存在一定制约，装卸货困难 整体区位昭示性较差，区域内房地产开发量低，家居消费需求需要培育和引导，较其他家居行业集聚区域无优势; 项目存在较大公摊，比之传统的街铺实用率低. 4、