第3章资产评估的基本方法3分析.ppt

第三章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 均衡价格的决定 （三）运用的前提条件 1、充分活跃的公开市场 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。（原因是什么?） 3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异（类比调整法） 参照物所在区域比被估资产好： ； 反之系数1。一般以被评资产为100。 三、市场法的具体操作方法 （一）单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 （1）功能价值法（比较功能） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异 进行调整来估算被估对象价值的方法。 （2）价格指数法（比较价格变化） 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的时间间隔 对资产价值的影响。 评估值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。 （3）成新率价格法（比较新旧程度） 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。 （4）市价折扣法（比较市场条件） 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素 ，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 评估值＝参照物成交价×(1—价格折扣率) 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 （5）成本市价法（比较成本因素） 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。 （6）市盈率乘数法（比较收益额） 以参照物的市盈率作为乘数 （倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘 估算评估对象价值的方法。 评估值＝被估资产收益额×参照物市盈率 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数× 区域因素调整系数×功能因素调整系数× 成新率因素调整系数×交易情况调整系数 或： 交易案例A的调整值=参照物A的成交价±时间因素调整值± 区域因素调整值±功能因素调整值± 成新率因素调整值±交易情况调整值 例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数117;参照物B的时间因素调整系数104;参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 计算题 答案 交易情况修正系数为100/101或者0.99 ？？思考题？？ 市场法的适用范围 计算题 1、现拟对某采矿权价值进行评估。已知某可参照的采矿权成交价格为3000万元，规模调整系数为1.10，品位调整系数为1.05，价格调整系数为1.15，差异调整系数为0.95。试评估采矿权价值。 四、清算问题 清算价格属于非正常价格 清算价格的确定方法 1.市价折扣法 清算价格＝公允市价×折扣率 2.模拟拍卖法（意向询价法） 五、评价 1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法 2.该方法的运用需具备一定的前提条件 （1）对产权交易市场成熟度的需求； （2）对被估对象本身的要求，即应是具有一定通用性的资产。 最适合用于在市场上交易活跃资产的评估，如通用设备、房地产等。 第四节 资产评估方法的选择 一、资产评估方法的多样性和可选择性 二、资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺