上海南汇周康板块普通住宅区域报告.docVIP

上海南汇周康板块普通住宅区域报告 2005.10 一、南汇及周康板块简况 （1）南汇简况 南汇位于长江三角洲的东南端，黄浦江东岸，杭州湾畔。西与闵行区接壤，北与浦东新区毗邻，西南与奉贤区交界，东南两侧临东海。海岸线长45公里。全区总面积688平方公里其中陆地面积629.29平方公里至2004年末，南汇共有14个镇，60个居民委员会和185个村民委员会28.19万户，年末户籍人口70.77万人，平均每户人口2.5人，人口密度1029人/平方公里，平均每户人口和人口密度是全市最低的几个区之一。 南汇区在2004年完成生产总值232.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资207.6亿元，同比增长32.1%；城镇从业人员年人均工资22773元，同比增长15.7%；农村居民年人均收入7075元，同比增长9.1% 合计 17岁及以下 18-34岁 35-59岁 60岁及以上 全 市1699700 3171870 6044555 2607772 浦东新区 1808953 229564 432555 809823 337011 南汇区 707711 107214 166944 313114 120439 表二： 2004年南汇、浦东新区及全市的人口变动情况 地区 迁入（人） 迁出（人） 市内迁入 市外迁入 迁往市内 迁往市外 全 市 8286 139290 9300 27363 浦东新区 787 21378 180 2573 南汇区 72 3613 10 244 南汇将成为未来上海国际航运中心的最前沿。从陆家嘴、世博板块、周康新城到临港新城，正形成上海城镇新的黄金发展轴，城市不断向南拓展，依托浦东国际机场和洋山深水港，南汇正在成为上海经济发展的核心阵地资产投资周康板块是沈祝公路以北，规划A3高速公路以西的周浦、康桥两镇，是南汇最靠近浦东的板块。由于其与浦东之间特殊的地理关系，受到浦东开发建设的辐射而发展较早，商业配套完善、交通设施便利。本板块地理位置处于南汇西北角和浦东交汇处，离开人民广场中心只有十几公里的距离，是南汇距离市区最近的板块该区域受到浦东新区的辐射，吸引了众多上海普通市民在此置业，被称为新开发起来的“移民基地”一城九镇洋山深水港完成生产总值增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）全社会固定资产投资增长32.1%居民年人均收入增长9.1%周康板块周康板块周康综合经济圈依托浦东开发建设的强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业。加快周浦老镇区改造步伐，积极完善社会各项事业，形成以康桥地区、周浦地区为主体的综合产业基地。随着市政建设的大量投入，现在连接上海市区和周浦的交通已十分便利，有十多条公交线路可直达市中心各区域周浦镇上的451、581路、陆周专线、万野专线、南新专线更可直达南京路、人民广场、陆家嘴、万体馆、上海站等地。规划2005年动工建设的轨道交通R3线(嘉定-星火开发区)将途经周浦镇，轨道交通11号线进行了技术选址和投资方案制订这将大大缩短周浦镇与市中心的距离，只需半个小时就可到达市中心繁华商圈徐家汇、曹家渡。城镇作为“一城九镇”之一周浦镇是南汇“周康中心”的重点规划城镇历来商业比较发达，素有“小上海”之称。目前周浦的旧城改造刚进行第一轮，当地居民改善居住条件的要求非常迫切。另一方面，随着城市化、郊区化进程的加快，城市中心地区人口要有一定的减少，郊区的城镇要扩容。根据规划，周浦到2010年人口导入是20万。人口导入除了180万平方米市政动迁重大项目配套商品房外，将主要靠一些落户该地的企业、机构的拉动，以及本地房地产市场对市区人口的吸引。?近年来随着市区大量居民迁移到周边区域，使周浦镇的人口骤然剧增，一批市区的老店、名店、特色店纷纷在周浦开设分店，农工商、联华、华联等连锁超市也已经先后人驻康桥的天润发大卖场已开业，而周浦镇上的小上海旅游商城也颇具规模，康沈路上商店林立，不少市区里有的“老字号”和品牌专卖店，甚至连肯德基，都在这里开设有分店 。据悉，目前周浦镇中心正在规划建设建筑面积达10万平方米的“新豫园商城”，这一项目完成后也将对周边商业、房产市场有强大推动作用。已建和在建的院校有中科大上海研究生院、上海复旦康桥学校、巴金文学幼儿园、浦发中学、社区英国学校、美国学校等周浦镇的成熟生活配套加上市政规划的宏伟蓝图，已经吸引了很多颇具实力的房产开发商，争相把一批高质量、高品位、低密度、中低价位的住宅