蕭山物业管理面临的形势和对策2.docVIP

萧山物业管理面临的形势和对策 物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产业的发展面形成的一个新兴行业，它是城主管理的基础工程，对于改善城市形象，提升城市品位、美化人居环境、提高居民生活质量上具有不可替代的作用。我区自1997年区政府出台《萧山市住宅小区管理暂行办法》以来，至今有近十四年历史，物业管理从无到有，从小至大，使这一行业逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。但随着社会经济的发展，人民生活水平日益提高，业主对生活质量的要求相应不断提高，对物业管理的需求越强烈，可物业管理受至各种因素的制约，各种不尽不意的现象随处可见。特别是近五年来，随着物业的老化，业主维权意识的无限扩大，行业的深今入发展，新情况、新问题层了不穷，给行业继续持续发展带来了阻碍，成为社会的热点、难点问题，下面就我区物业管理的形势和对策提出几点浅见。 一、萧山区物业管理的现状 （一）物业管理范围不断扩大，企业结构合理。我区自开展物业管理以来，从开始的有开发公司的物业管理科成组建的父子式物业公司，演变到目前的独立核算，自负盈亏式相对独立的公司形式来经营管理，公司经营规范，建管逐步分离。至今在我区经工商登记有册的物业公司有____家，其中有物业管理资质的企业______家，在资质结构中形成了一种头尖底稳的“△”模式。浙江纳德物业服务有限公司、杭州开元物业服务有限公司和杭州众安物业服务有限公司三家企业为国家一级资质企业，其余_____家为国家三级资质企业。另外地驻萧物业服务企业_____家。（详见表一）。服务对象从原来单一的住宅。现扩大到政府办公楼、学校、厂房、医院、写字楼等多种物业，特别是现我区随着老旧小区的改造，又延伸至社区化的物业管理。服务内容也从原来的大众服务，到提供特约性的服务，如代订机票，早餐预定、房屋中介及装修、净菜配送、室内花卉摆放等客服式服务模式。 在萧实施物业服务企业情况表 萧山注册企业情况 外地驻萧企业 合计 一级 二级 三级 一级 二级 三级 3家 5家 （二）法律法规逐步完善行业管理有所落实。自从杭州市2002年2月出台《杭州市物业管理条例》以来，国家于2003年9月出台《物业管理条例》，浙江省于2009年11月出台《浙江省物业条例》国家于2007年10月出台的《中华人民共和国物权法》这些法律法规实施，对规范物业管理活动，对规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，指导起草相关配套办法起了决定作用，目前除上述条例外，相配套的还有《浙江省物业项目承接验收管理办法》《浙江省物业项目服务退出管理办法》《浙江省专项维修基金管理办法》《前期物业管理拓极标管理暂行办法》等。我区根据上述法规，自行出台的有《萧山区物业管理用房管理办法》、《物业收费管理实施办法》《萧山区社区化准物业管理办法》、《萧山区物业维修基金管理暂行办法》等。特别是印发的《业主大会和业委员会指导规则》、《业主大会及筹备及组建工作指导意见》和“业主大会与业主委员会等相关示范文本”，使我区物业服务有法可依，有章可循。在行业维护中，做到新建的住宅小区均能在预售前落实物业服务企业，明确收费标准与服务内容。至今指导成立业主委员会____个，业主委员会成立后，物业如何管，谁来管，由业主说了算，使业主有一个当家作主的权利，目前有____小区的物业合同，由业主委员会与物业签订合同，双方义务明确，职责落实，监督有序。 （三）十余年物业发展成绩喜人、硕果累累。目前在我区有_____家物业公司，共计管理房屋面积_____万平方米，其中住宅小区_____个，面积_____万平方米，受益户数_____户，人口约_____万人，非住宅物业_____万平米。安排从业人员_____人，2011年物业收费总额_____万元，上交税收_____万元。_____个大厦被评为省优秀管理大厦，_____个项目被杭州市房管局评为优秀住宅（大厦）项目，_____个项目被区建设局评为优秀住宅小区（大厦）。通过评选活动，带动了其它项目的快速发展。（详见表二） 物业服务概况表 二、存在的主要问题 （一）开发建设和后期管理衔接不足，大部分小区规模偏小，现房产项目在开发过程中，前期的方案会审、规划设计、建造施工、设施设备的选用、验收等阶段，物业企业基本没有参与，使小区的配套设施不完善，未从物业使用的角度考虑将来的管理问题。例如小区的物业接待用房留置在角落里，甚至在楼上，给业主接待带来不便；地下自行车的上下坡道过陡；业主的空调预留位置不当，造成上下、左右邻居产生矛盾；设备设施用房不集中过于分散；地下车库主入口不能与小区主入口在同处，带来管理成本增加；小区内水泵过多，养护困难，最终成为臭水沟等等。据相关统计，业主和物业服务企业产生的纠纷原因，70%是由开发商引起的。当房屋出现质量问题或