設施设备管理服务指引.doc

设施设备管理服务指引 一、工作维修流程 1、工程部工作维修流程 为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知项目运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。 2、运行模式 各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而工程部主管将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各维修员完成工作后填报完成工作单，送回给工程主管。为保持维修质量，工程主管将抽样检查各维修工作直至达到高维修品测水平。当完成抽样检查后，工程主管可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。 工程部员工巡查项目后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，工程主管将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程部经理。 日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。 工程部工作流程图 维修工作单 No. 部门名称： ? 日期： ? 联络人名称： ? 维修种类：日常/紧急 ? 联络人电话： ? 发出时间： ? 工程部专用 工程部门：强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建 接收日期及时间： ? 负责维修人员名称： ( ) 完成日期及时间： 完成维修工作需要时间： 小时/分钟 工作内容 工作位置： ? 维修内容： ? 完成内容： ? 二、公共区域设施维修保养细则 （一）外墙、围墙 1、半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。 2、每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。 3、每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。 （二）小区道路 1、每年对项目外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。 2、每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。 （三）内部大堂、走道及楼梯 1、每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。 2、每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。 3、每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。 （四）楼顶屋面 1、每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。 2、每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。 3、每年对屋面的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。 （五）电器设备 1、每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。 2、每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。 3、每月统计用电量及电压变化。 4、每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。 5、每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。 6、每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。 （六）煤气设备 1、每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。 2、每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。 （七）照明灯具 1、每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。 2、每半年检查灯