《香水城策划报告.docVIP

香水城》策划报告香水城》策划报告 目?录?一、商业部分市场定位思路概述?2二、本项目商业属性具体分析?3（一）郊区城市化进程中大型商业设施特征分析?3（二）本地居民消费特征分析?18（三）物流设施对本项目商业的影响作用?20（四）会展业及相关配套设施需求对本项目商业的影响作用?24（五）综合楼潜在人群对本项目商业需求分析?26三、本项目商业设施定位?28（一）目标客户群体确定?28（二）商业主题思路研究?28（三）商业面积初步确定?49（四）?商业建筑风格的初步确定?50（五）地块周边用地性质分析?51综合楼分析研究与初步定位?53一、综合楼用地分析?53二、区域市场竞争关系分析?54三、产品定位?771、规模定位?772、本项目写字楼种类定位?773、写字楼产品形象建议?784、本项目写字楼用途构成定位?815、服务式公寓产品定位?826、主体建筑布局?847、媒介空间建议?858、设施设备建议?85 对于本项目商业而言，我们认为由于其所处的地理位置以及内部其他相关设施的影响，所以本项目商业的属性具有多重性。换言之，本项目商业设施的市场定位受到自身与外界多种因素的作用。因此，在得出商业市场定位之前，我们必须对本项目商业所受到的影响因素进行深入的分析，研究其对商业定位所产生的具体影响以及各影响因素之间的轻重关系。由此才能最终确定本项目商业适合的市场定位。就此，我们认为本项目商业定位的总体研究思路为：根据上图所示，本项目商业设施具有五种不同的商业属性。我们认为，本项目最基础的商业属性就是其不可更改的宏观地理位置，即城市边缘的商业设施的商业属性。本项目处于XX市的东南四环。一方面本项目具有其他任何区域都很难比拟的车行交通便利；另一方面，本项目不具有如城市中心商业区的历史商业文脉。具体而言，城市中心的商业区在很大程度上不仅满足了人们对日常购物的需求，更重要的其长久的历史积淀使其也具有了很强的城市旅游性质。XX的王府井、西单等商业区都是这种典型的城市中心。而对于本项目这种城市边缘商业而言，由于缺乏这种历史形成的商业文脉，可以说简单模仿城市中心这种具有城市观光购物性质的商业形式，是较为困难的。因此，对本项目而言，首先必须仔细研究本项目的城市边缘商业的属性，寻求出其自身所具有的商业魅力。首先，任何商业项目都需要得到大量稳定的本地居民消费，才能具有长久的生命力。因此，我们认为本项目内将近160万平方米居住区所带来的本区域居民的日常消费将成为本项目商业值得研究的重点。此外特别值得注意的是，一方面，目前XX居民家庭轿车拥有量的急剧上升；另一方面，本项目所在的东南四环是XX城市车行交通最为方便的区域，因此我们也必须考虑到东南三、四环环路交通所带来的居民日常消费需求对本项目的影响作用。XX（例如，沃尔玛，麦德龙等），其对仓储物流的看重，将使本项目商业所能依托的物流基地成为本项目商业吸引大型仓储式零售商业的优势所在。但更为重要的是，作为物流基地，其具有各种地区商品在此集散的特点。因此，我们可以依托物流港“大通关”的优势，发展物流商业。总之，以下我们将对上述五种商业属性逐一进行具体分析，研究其对本项目商业所产生的影响作用，最终找到适合本项目商业的最佳商业定位。二、本项目商业属性具体分析（一）郊区城市化进程中大型商业设施特征分析目前随着XX人口的不断从内城区向外城区迁移，XX外城区中的许多郊区地带也在不断城市化。与之相伴的是，许多大型商业项目尤其是大型零售业不断向城市新兴区域扩展布点。值得注意的是，这些在新兴城市区域设置的大型商业设施，其经营规模和建筑形态都与城市中心区域（如西单、王府井区域）有着巨大的差别。这些在城市新兴区内的大型商业具有欧美郊区化商业的特征，即大规模、低密度等特点。由此在一定程度上，XX城市郊区不断城市化进程，带来了一种商业模式的延展——城市边缘区域大规模商业的出现。XX三、四环以外大型商业发展情况，尤其是东南四环区域大型商业的情况，对于本项目的商业定位具有极大的指导意义。以下为具体分析内容。1.?在郊区城市过程中大型商业建设所需要具备的条件XX郊区城市化发展已经具备了支持大型商业的条件。以下我们将从三个方面进行论述。1）、居住区域郊区城市化进程的加快就长远发展来看，按照XX城市总体规划，XX市边缘地带居住人口将由2000年的140万人增加到2010年的200万人。同时，旧城区的常住人口要逐步向外疏散，目前已经从1990年的175万人降至160万人左右，到2010年要降到150万人以下。在总体规划中垡头、南苑均位于本区域内。这无疑将为进一步加强包括本区域在内的整个XX郊区城市化。XX市经济技术开发区，已经建成了非常多的企业和住宅区；地块的西