《项目背景.docxVIP

项目背景?1 、项目名称：东湖路人行居住小区（暂定名）?2、可行性研究报告的编制依据：?（1）《城市居住区规划设计规范》?（2）《A市城市拆迁管理条例》?（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》?（4）《住宅设计规范》?（5）《住宅建筑设计标准》?（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》?（7）《城市道路绿化规划及设计规范》?（8）《高层民用建筑设计防火规范》?3、项目概况?1 ）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。?2 ）建设规模与目标：?土地面积：42.5亩（28300平方米）?容积率：2.2?开发周期：3至4年?土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）?建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡?3 ）周围环境与设施?（1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。?（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。?（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。?（4）西南靠近A市城关小学。?（5）北面为A市人民银行。?4 、项目SWOT分析?优势及机会?(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。?(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。?(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。?(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。?(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。?(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。?劣势及威胁?(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。?(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。?(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。?(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。?(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。?(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。?二、市场分析?1 A市概况?A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。?生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市***、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。?2 A市房地产住宅市场分析?A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有