《项目调研方案2013.11.9docx.docxVIP

商业策划报告 目 录（一）背景篇…………………………………… 2（二）分析篇…………………………………… 4（三）定位篇……………………………………11（四）营销推广篇………………………………13（五）建议篇……………………………………20商业策划报告（一）背景篇一、项目概述1、地块基本资料项目位于玉带镇东北角，南临沿江高等级公路，北靠居民村庄，西接潘渡河，东邻天龙山庄。项目总占地约17.2万平米，总建筑面积约23.5万平米，其中住宅面积21.5万，商铺面积为1.66万平米.2、商业初步研判玉带镇人口总数约3.3万人，其中常驻人口约3.2万人 、流动人口约1000余人，主要居住在润玉水苑及长芦街道镇政府旁。本项目可安置2664户，预计人口约9000-11000人，约占玉带总人口的三分之一。见下图（二）分析篇六合的商业地产规划是从人民商场，然后到雄州广场，沿着雄州东路过去，呈一个L形的规划。目前从整个六合的商业形态来看，较为零散，区域内主要以社区商业配套比较多。玉带商业主要集中在镇中心，业态比较散乱，没有形成规模及整体规划，项目沿街商铺正好弥补此片区空白。沿街商铺的经营是以为住户提供配套和生活便利为目的，特别对于大规模居住社区而言，住户的生活更依赖于自身的商业配套。六合、大厂同类商业条件分析参照六合大厂安置房商业进行调研比对，草芳与芳庭潘园商业面积较大，地理位置相对成熟，两地商业均已租赁为主。1.1六合区安置房商业对比：商业占地面积（㎡）租金（元/㎡）区域人口周边介绍备 注草芳商业270004060000周边住宅区较多，人口集中，地段成熟，租金相对较高优势：商圈成熟，人口密集 劣势：U型商业，比较散乱芳庭潘园3000030-4530000单独社区及少部分民居优势：项目周边商业较少，无竟争压力劣势：消费群体为本社区居民玉带商业1600014.49000独立社区及民居，优势：规模、集中型商业劣势：新兴商业，周边连家房对商业价格有冲击1.2商业回报预测：本项目商铺主要位于润玉路两侧及沿江高等级公路一侧，商铺共计227间，其中一层商铺共计：175间，二层商铺共计：52间，最终剩余商铺及面积待玉带镇政府安置后方可确定，因此，商铺暂按9000万平米计算。（详见第四篇）。二、六合区基本经济概况1、六合区总人口结构、职业构成、收入水平、消费水平等 1.1六合区总人口结构--六合总人口为88.4万人，比近四年人口自然增长率平均数略低的增长率0.25%计算，2020年总人口约为91万人。其中，3万人为自然增长，9万人为机械增长。1.2职业构成--集聚在六合的大型重化工企业，基本上属于制造业产业分工的低端部门，即单纯执行生产操作的工人构建在其上的高端部门，如进行决策管理、硏发设计、财务中心、社会公关等职能的机构大都设在其他地方。这种产业形态，很大程度上决定了城市居民的成分。六合城市居民的主体，是由在当地企业就业的大批产业工人组成。1.3收入水平--当年城镇居民平均收入为18126.5，列倒数第四位图-南京各区县城镇居民收入：农村人均纯收入7743元，在7个区县中列倒数第二位。图-南京各区农村人均纯收入：1.4消费水平：2012年农村居民家庭人均生活消费支出一览表指标金额（元）增长（%）生活消费支出1090812.7其中：食品消费支出410211.7衣着98817居住17278.6?? 家庭设备、用品及服务61115.9交通和通讯94619???? 文化教育、娱乐用品及服务199413.3医疗保健339?10.0其他商品和服务201?11.62、区域城市结构调查与城市发展规划调查 2.1 交通体系状况 龙袍一平山一金牛湖为六合东部条状地带的三个开发节点，区内的交通支撑主要有：南北向干线、东部干道、地铁（轻轨）14号（在建)、旅游小火车（待开通)、长江四桥连接线（南京绕越东北环路-在建）、金江公路（待建）。除上述交通干线外，还有不同等级的地方支线，连接区内各个乡镇村庄。2.2 城镇性质与功能特点 六合中心城区规划范围东至南京公路二环、南至长江、西南至六合区与浦口区行政界限，西北、北至宁启铁路，总面积约300平方公里。采用分散组团式结构，通过绿化隔离带分隔为雄州、大厂、长芦、玉带四大组团。　　雄州组团承担行政、商贸、生活、生产等综合性的功能，其现状人口规模8.2万人，建设用地规模8.7平方公里，规划期内人口规模发展至30万人，建设用地规模扩展至29.4平方公里；　　大厂组团现状人口规模16.8万人，建设用地规模15.1平方公里，规划期内人口规模控制在20万人以内，建设用地控制在20平方公里以内；长芦组团依据扬子石化和扬巴工程，发展以其产品为基础的延伸加工和精细化工产业，总用地规模约28平方公里；玉带组团沿江拥有4.6