《香港城茶叶市场招商策划全案.doc

香港城生态风情街-茶叶市场招商方案 □经营战略 一、项目定位 2、消费者定位 ·主群体：政府机关公务员、过往客商、灰色收入者、礼品消费。 ·次群体：各私营企业主、中高收入家庭。 3、功能定位 ·集购物、休闲、餐饮等多种综合功能于一体的集散中心； 4、商业规划组成 ·主题茶叶批发市场·专业土特产专卖店； ·休闲茶楼·旅游商品主题卖场。 5、经营理念定位 打造池州首个茶文化专业商业街。 6、商品定位 走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。 商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。 8、品牌定位 ·皖南第一茶叶集散中心 □招商方案 一、招商理念 1、合作双赢 共同发展 一个要长远发展的企业，应该与经销商利益相通，命运相连，风险共担，合作双赢 ，共同发展，形成真正意义上的，长久而稳固的战略伙伴，这才是我们本次招商的工作理念。 1.根据上述的经营模式，实施多主体经营即经营风险与负担分散到各经营主体，共同承担。 2.以适应市场为先导，满足需求为中心，根据池州市场和商圈竞争状况，结合市场总体定位，合理锁定与茶相关的业态，重在突出品牌化、地域特色化、专业化。 3.培育市场，营造茶市的良好商誉，树立香港城形象。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升池州茶市的知名度、美誉度、信誉度，提升楼盘的无形资产价值，拓宽销售渠道。 4.通过招商吸引人流，创造人气，推动商铺的销售。 二 、招商原则 秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意的原则。努力寻求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让市场和客户共同分享茶市的巨额利润。 1）以租赁为主的原则 按规划的功能区域尽量引进本地生产厂家、代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。 2）坚持品牌经营的原则 旨在突出茶叶市场的经营特色，以池州（含下辖各县）市场畅销品牌为主，以黄山、安庆厂家为辅；尤其要注意中高档品牌中价位带适宜的品种及在池州有良好的消费基础的传统品牌等。 3）坚持商品的连带性的原则 招商时应严格按楼层经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。 4）坚持质优价廉的原则 在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高茶叶市场的商品竞争力，因此在招商组货时，应尽可能的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货较好。 5）坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则 本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持以“固本吸远、远交近攻”的招商原则。本地市场的商品结构、档次、价位是与消费者经过长期磨合而形成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，要更注重黄山、铜陵、安庆州等周边市场新的品牌资源的引进，为本地消费者和外来池州旅游的消费者创造出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进行。 三、招商范围 1、招商项目 茶叶茶具 地域农产品、土特产类 旅游商品 2、配套项目 A、咖啡茶座 B、特色果脯、餐桌食品 C、商务礼品 四、招商对象 1）具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人； 2）有强烈的经营意识和成功欲望； 3）认同茶叶市场经营模式； 4）愿配合茶叶市场统一规划、统一管理和各项营销活动； 5）讲求信誉，可长期合作； 6）能够按规定及时交纳各种费用； 五、招商流程 1）进行市场调研，建立客户基础资料信息库，并进行客户分析； 2）确定招商对象和渗透渠道； 3）制定招商政策和优惠组合策略； 4）进行客户招商月计划实施； 5）制定客户招商周工作计划； 6）对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 7）进行客户开发、拜访、接洽； 8）进行客户分类、区分主力客户及散户； 9）安排客户初步洽谈，填写意向租赁登记表； 10）与客户进行深入的沟通谈判； 11）客户签定入驻意向协议书、交纳租赁定金； 12）正式签定租赁合同，并缴纳租金。 六、招商政策 1、租售划分 为了尽快和更多的完成招商任务，在招商先行的原则下，我们 采取把要租赁铺源和要销售铺源划分开的方法，在充分研究招商意向商户和购买商铺意向客户的具体情况下，在开盘前一周把租赁和销售的铺源予以划分确定，这样不仅避免产生了部分要自营购铺业主的商铺被提前租赁出去的情况，还可以实现招商和销售互相辅助配合的效果。 2、租金制定 1)根据市场同区域同业态租金水平制定 这种市场比较法即在相同区域的相同业态