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“上海某地块号地项目”开发成本利润测算表 制表日期：2005年1月5日 金额：万元 项 目 名 称 1.6容积率收购款溢价全入成本 总用地面积：（M2） 70588 容积率： 1.6 其中 净用地： 70588 道路用地： 0 绿化用地： 0 用地性质(技术指标按净用地) 居住用地(R1) 建筑密度≤25% 人口密度≤360 总建筑面积：（M2） 112855 机动车库面积： 15400 其中 普通住宅(小高层)： 72599 机动车位： 440 普通住宅(多层)： 20320 住宅车库(1位/2户)： 普通住宅(小高层)： 0 办公商业车库： 商业(含可销售配套商业)： 17536 公益性配套公建： 2400 非机动车库： 按住宅5800单价 补偿(分成)面积（M2） 0 销售面积：（M2） 125855 125855 平均售价：（元/M2） 销售收入：(万元) 77,422 80,210 其中：住宅元/M2 5500 其中：住宅 51,105 53,893 办公元/M2 0 办公 0 商业元/M2 13000 商业 22,797 22,797 车位万元/个/35M2 8 车位收入 3,520 3,520 建筑单体概况(控高22m) 车位 440 项目 总投资 单位成本（元/M2） 总投资 单位成本（元/M2） 一 开发成本合计： 53,290 4,234 53,290 4,234 1 土地成本小计： 20,862 1,658 20,862 1,658 土地补偿费 20,049 1,593 20049 1593 土地出让金 0 0 其它土地成本 813 65 813 65 2 前期费用小计： 508 40 508 40 主体工程设计费 508 40 508 40 其它设计费 0 0 其他前期费用 0 3 建安成本小计： 22,119 1,757 22,119 1,757 土建/室内装饰/水电安装 17,107 1,359 17107 1359 地下室成本 4,312 343 4312 343 橱柜及煤气炉 0 0 电梯安装 700 56 700 56 煤气管道 0 0 售楼部和样板房 0 0 其他建安成本 0 0 4 基础设施配套费小计： 5,435 432 5,435 432 永久供电 5,435 432 5435 432 永久供水 小区绿化 通讯 其他基础设施配套费 5 公共配套小计： 3,321 264 3,321 264 市政配套费 2,973 236 2973 236 区内公共配套 348 28 348 28 6 不可预见费（以上成本2%） 1,045 83 1,045 83 二 期间费用 8,129 646 8,422 669 销售费用（销售额3%） 2,323 185 2406 191 财务费用（销售额4%） 3,097 246 3208 255 管理费用（销售额3.5%） 2,710 215 2807 223 三 税金 5,032 400 5,254 417 营业税及附加税加（5.55%） 4,258 338 4452 354 预征土地增值税（1%） 774 62 802 64 四 成本税费合计 66,452 5,280 66,966 5,321 五 税前利润 10,970 872 13,244 1052 税前利润率（%） 14.17 16.51 减：所得税（33%） 3,620 288 4370 347 净利润 7,350 584 8873 705 净利润率（%） 9.49% 11.06% 六 南都公司净分得利润 735 58 887 71 七 内部净利润 6,615 526 7,986 635 内部净利润率（%） 8.54% 9.96% 注： 单位成本=总投资/销售面积 净利润率=净利润/总销售收入 1、住宅销售单价按5500及5800分别测算，商铺按照13000测算，车位按8万计算 2、土地成本按照项目用自身资金支付的土地成本1731万元，本次我方投入19059万元，补地价款1059万元，减去股权等额收购款1800万元计算得来 3、小高层单位建安成本为1620元，多层单位建安成本为1250元，商业单位建安成本为1600元，地下室单位成本为2800元，配套单位成本为1200元 4、基础设施配