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浅析房屋租赁合同特点与存在问题 　　【摘要】现今经济发展迅速，房屋租赁的现象日益增多，房屋租赁合同已成为一种保护双方当事人的凭证，是对双方当事人的一种约束。文章介绍了房屋租赁合同的含义和特征，并分析了房屋租赁合同中可能存在的权利冲突问题和合同条款约定不明导致的一些风险，以期防范租赁合同产生的纠纷和风险。 　　【关键词】房屋租赁合同 登记 抵押权 税收 　　【中图分类号】G527 【文献标识码】A 　　房屋租赁合同概述 　　房屋租赁合同的含义和特征。房屋租赁合同是租赁合同的一种，在不同学科上有不同的含义。例如财务上会分为融资租赁和经营租赁，税务上会分为可以税前抵扣的租赁和不可税前抵扣的租赁，法律上分为动产租赁和不动产租赁，简单来说，房屋租赁合同是当事人就房屋的使用、占有和收益达成一致意见的协议。 　　第一，使用权是租赁合同关注的重点。这和融资租赁买卖合同不同。融资租赁是融资和租赁的混合合同，而买卖合同是为了取得所有权。但是三者也有一些联系，不论是出租还是融资租赁，首先都要对所有权进行审查。承租人只是取得使用权，因此房屋的承租人仅能依照合同的规定对承租的房屋进行占有和使用，而不得进行处分。在承租人破产时，租赁的房屋不列入破产人的破产财产之中，出租人有权取回承租的房屋。 　　第二，房屋租赁合同体现有偿、双务和诺成的特点。双方一旦对合同内容达成一致意见，合同即成立。房屋租赁合同在自双方当事人达成协议时成立，而交付房屋则是出租人的履行行为或者是合同效力的结果。承租人有交付租金的义务，出租人有收取租金的权利。换言之，一方的权利就是另一方的义务，故其称为双务合同。不论房屋用于居住还是商业使用，出租人都是以盈利为目的，因此其称为有偿合同。 　　第三，房屋租赁合同具有期限性。如果租赁合同没有期限，这会给双方造成更多纠纷，但如果租赁合同期限过长，又会使使用权和所有权的区别不再明显，对出租人更为不利。另外，房屋本身的使用寿命也是租赁合同具有期限性的一个依据。《合同法》第二百一十四条规定：租赁房屋期限不得超过二十年。超过二十年期限的部分无效。如果房屋租赁期间届满，当事人可以续订房屋租赁合同，但是续订的房屋租赁合同也要符合上述规定，自续订之日起其期限不得超过二十年。 　　双方的权利义务。承租人的权利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租赁期限届满后，原租赁房屋的承租人有优先续租权。承租人的义务是按照承租合同的要求正确使用承租的房屋，按照合同的规定方式给付房屋的租金，在租期届满时要将出租人的房屋完好地返还。 　　出租人有权监督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的规定收取租金，在房屋的租赁期限届满后有权收回出租的房屋。而出租人的义务则是按照订立的合同规定交付房屋给承租人，并定期对出租的房屋进行检查、维修。 　　承租人和出租人还应考虑合同中关于租赁期限届满时承租人对房屋的装修、装饰等添附物的处理及安排的规定。 　　在租赁合同中规定双方在不履行合同或者不完全履行合同时的处理方式和解除合同的办法也是承租人与出租人需要加以考虑的问题。 　　房屋租赁权的性质。房屋租赁权是一个具有历史性的权利，对它的争论从未停息过，并且会随着时代、国家经济、政治、文化、价值观等因素的不同而不断变化。法学界关于房屋租赁权的性质存在两种观点：债权性质说和物权性质说。 　　债权性质说。这是早期的主流观点。不论古罗马还是古代中国，在立法上都基本把房屋租赁权看成债权性质的权利，简单地说，承租人有支付租金的义务，而出租人有收取租金的权利。租赁合同的签订会使双方产生债权债务关系，如果一方没有支付租金，就会产生违约责任的问题。因此法律上把房屋租赁权以合同法的方式加以保护。① 　　物权性质说。这是当今的主流观点，即混合说。房屋租赁权具有公法私法的双重性质，换言之，房屋租赁权是以债权为主，物权为辅的一种混合性权利。虽然目前中国的立法还没承认居住权，但是通过买卖不破租赁的规定给予租赁权对抗第三人的权利，即以物权保护的方式来解决相关纠纷已经得到了承认。 　　房屋租赁合同的订立及效力 　　房屋租赁合同订立的方式和相关风险。房屋租赁合同订立的方式一般有三种：书面订立、口头订立和通过行为等方式的订立。在这三种方式中书面订立比较容易避免纠纷，也有利于双方约定具体条款和意外情况。口头方式对于短期租赁或许更适合，但对于长期租赁合同来说，通过行为订立合同比较适合，同时也比较符合一般的商业习惯，有利于加强双方当事人彼此的信任感。 　　在合同订立的过程中也存在以下风险：首先，出租人是否可以证明自己是真正的房东。实际生活中经常出现假房东冒充真房东签订合同的情况，在这种情况下，作为承租人首先需要对方出示身份证和房产证，最好到当地房产管理部门去进行核实以避免风险。其次，在商定合同