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番禺永旺开业 2014年是购物中心变化最多的一年，各家都在试探性“换血”改造，并试图植入自身独创的DNA，以求在早前同质化的购物中心谋求“新活力、新标签、新时尚”。本报告总结了2014年购物中心总体发展情况，分析了主要城市购物中心开业和开发规模，并对2015年购物中心发展趋势进行了分析。 一、2014年购物中心发展总结分析 购物中心饱和度差异明显、一线城市租金上涨、二三线持续低迷、体验式业态消费快速增长。 1.购物中心人均面积和租金走势分析 2014年2季度全球各城市在建购物中心面积前20位中，我国城市占据13个城市间供需分化加剧，一线城市仍有较大发展空间：上海（1.1平）、北京（0.7平）、广州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等一线城市人均购物中心面积较低，而且由于人口持续净流入，购物中心随城镇外延仍有较大扩展空间。部分二线城市未来供需存在失衡的倾向，风险较大，例如沈阳、常州、佛山等地。 城市间购物中心饱和度差异明显：北京、天津等城市仍有较大发展空间，一线城市过剩情况不明显。 从租金水平的走势来看：一线城市，尤其是核心商圈，人流巨大而新增地块有限，商业地产的供给并不能完全满足强劲需求，故租金持续稳步上涨；二线城市零售物业则因供给过多、同质化竞争，首层租金持续走低。一线城市租金稳健上涨、二线城市则持续低迷。 2.体验式消费业态增速高于居民消费性支出增速 随着电商等业态的兴起，冲击了商业地产的价差模式，价格竞争方面线下已经不具备优势，线上无法提供的休闲娱乐体验逐步成为线下商业发展的重点。消费更愿意为体验、环境、服务买单。数据显示，餐饮娱乐等体验式业态消费快速增长，电影院票房收入增速持续高于30%，而限额以上餐饮业营业额增速也持续高于城镇居民消费支出增速的平均水平。 餐饮娱乐等体验式消费业态增速整体远高于城镇居民消费性支出增速。 二、2014年国内典型城市购物中心开发情况 上海开发面积最高、二线购物中心赶超一线、三线城市开发明显落后。 2013年，广州购物中心新增供应创新高， 2013年下半年，广州市有6个优质购物中心相继开业，新增优质商业面积总量达65 .8万平方米，除了高德置地四季的冬商场和花城 汇三区外，其他项目都位于番禺区，包括番禺万达广场、永旺梦乐城、荔园新天地和圣鑫商业广场。 事实上，不仅广州，购物中心建造热潮正在整个中国蔓延———从东部沿海到西部内陆，从大都市的“新区C B D”到小县城的“核心商圈”。2014年全国新增购物中心的总数达到历史最高水平。根据对20个主要城市进行了监测，2013年约有150个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。预计到2015年底，北上广深等中国四大城市的购物中心面积将增加约40%，16个较小城市的供给量将翻番，其中增长最快的是武汉、重庆、成都，增加至少1.5倍。 如上图所示，2014年1-11月，国内购物中心开业主要集中在一二线城市。一线城市均有2-6个购物中心开业，成都有8个购物中心开业，排名全国第一，其次为济南、上海和重庆。 2001-2004年期间，国内每年购物中心的新增体量基本上是100-200家之间；而大转折正在到来，2012-2015年，这个区间将是300-400家之间。也就是说，从2010年到2015年，中国新增的购物中心的增长率达到了893%。这样的速度，在一个新兴市场国家是不多见的。 1.一线城市中上海购物中心开发面积最高 2013年-2014年11月一线重点城市购物中心开发情况:2014年11月一线重点城市共开工购物中心项目146.8万平方米，预计2015-2017年一线城市至少有146万平方米的购物中心面市。其中2014年1-11月上海购物中心开工面积最高，达112.8万平方米，远超其他三个城市，其中北京在2014年1-11月没有新购物中心开工，广州和深圳购物中心开工面积均低于25万平方米。 从开业情况来看，2014年1-11月，上海仍然是开业规模最高的城市，达82万平方米，其次为广州，开业规模将近60万平方米。深圳和北京购物中心开业规模分别为18.8万平方米和28.8万平方米，落后二线部分重点城市购物中心的开业规模。 2.二线重点城市购物中心开发速度超一线城市 2014年1-11月二线重点城市中，以成都购物中心开发总面积最高，达123.6万平方米，其次为武汉，购物中心开发总面积为98万平方米。 从开工面积来看，2014年1-11月，二线重点城市购物中心的开工规模基本上超过了广州、、深圳、北京等一线城市，预计未来新入市的购物中心将以二线城市为主。 其中以重庆购物中心开工面积最高，达64.8万平方米，远超其他城市购物中心开工面积。郑州、成都、苏州购物中心开工面积在35-40万平方米，武汉、长