陽泉项目定位策划报告.docVIP

阳泉项目初步定位策划简析 (讨论稿) 2009年7月10日 第一部分 项目自身条件分析 一、项目地块基础条件 1、地理位置 阳泉市开发区大连西路恒大花园北侧，处于阳泉市房地产开发热点区域，周边高档住宅小区林立，生活配套全面、交通便利。 2、地貌状况 项目地块海拔高度较高，含本项目地块向北地势平坦、向南则迅速降低。 3、土地面积及四至范围 用地范围图 土地面积： 地块面积约 ㎡； 项目地块东西长为 米，南北宽为 米。 四至范围： 东靠北山路，阳泉最大的公园——北山公园； 南临恒大花园； 西靠华盛北路； 北临北山西路。 4、土地现状 二、项目用地周边环境 1、地块周边的住宅小区 项目所处区域属于阳泉市房地产市场的主要热点开发区域，项目周边主要以新开发的部分中高档住宅项目和平坦脑片区棚户区改造项目为主。 同时项目所处开发区内住宅小区众多，且有较多中高档住宅小区项目。 2、主要绿化及景观 项目东侧紧邻阳泉市最大的公园——北山公园 3、居住人口 项目周边已建成和在建待建的中高档住宅小区较多，同时还有较多单位职工住宅楼以及政府机关宿舍楼。 此区域目前居住环境与人口素质较高，又因临近多个城市公园，卫生环境较好，所以注定该区域居民的生活质量也较好。 周边还有多个商品房项目还未入住，但入住后总体人口素质也较高。 4、市政路网（包括地块周边市政道路进入项目地块的支入交通网现状） 目前项目周边路网有大连西路、北山路，还有规划建设中的华盛北路和北山西路，交通路网较为完善。 3、区域近期规划 项目所处区域为阳泉房地产热点开发区域，周边在建待建项目相对较多，同时项目周边地块的大量开发在带来竞争的同时，随着各个小区成规模的建设和入住，周边的市政配套和周边居住区的生活成熟度也将日趋完善。 4、四邻对规划条件的影响 本地块周边均为规划开发的地块，且地块东、西、北均为规划道路，南面恒大花园已建成入住，地势教本项目地势较低，而且南面主要以三层别墅为主，对于项目南向的规划没有任何影响。 所以本项目在规划上基本上四邻条件影响不大，有利于项目的规划。 5、周边市政配套设施 地块周边聚集多个住宅小区，所以生活机能基本完善，菜市场、餐饮、娱乐、洗浴、小学、中学、幼儿园、卫生所应有尽有。 三、优劣势分析 优势 1、紧邻城市开放式公园，景观独享性强； 2、路网较为完善，通达城市各个角落，出行便利； 3、生活便利，周边生活机能完备且成熟； 4、周边聚集多个大型住宅社区且规划良好，使该区域已逐渐成为高尚社区聚集地，受到购房客户的追捧； 5、周边居住群体总体素质较高且多个开发项目销售情况良好，面对客户群体较广且购买力较强。 劣势 1、项目地块形状不规则，西北角的地块作为安置性住房已经开发，地块的总体利用率受一定得影响。 2、项目的地势较高，且规划道路建设还有待建设，目前出行较为不便。 机会 1、阳泉市开发区土地的稀缺给项目开发带来的最大机会； 2、纵观全国开发销售情况，受世界经济危机影响，房地产市场从去年10月开始迅速下滑，今年略有回暖，本项目的开发时机较好； 3、项目地块紧靠北山公园，且周边信开发小区基本都以中高档住宅项目为主，为项目带来一定的升值机会； 4、项目东西两侧规划路得建设也促使项目的前景较为乐观。 威胁 1、阳泉市房地产开发量持续增长，市场竞争过于激烈； 2、国内总体房地产市场的不稳定可能会导致引起客户的观望情绪，导致项目销售周期的拉长。 SWOT分析小结 从本地块SWOT分析，综合优势机会明显大于劣势和威胁，开发前景相对良好，但产品竞争力与价格预期为项目成功的关键要素。 其中产品竞争力主要体现在适销对路、项目差异化和合理的户型格局三个方面，价格须采取在保证适当利润的基础上达到快速消化。 第二部分 阳泉房地产市场分析 一、供应市场简述 1、在售项目分布 2、在售项目数据统计 项目名称 开发规模(栋，㎡） 销售均价 销售率 多层 高层 （元/㎡） 半山公馆 4栋/1.5万 2栋/3.6万 3500元/㎡ 56% 意大利花园 / 4栋/4.5万 3300元/㎡ 50% 凤凰城三期 4栋/3万 1栋/1万 3200元/㎡ 92% 月亮湾二期 6栋/3万 / 3800元/㎡ 53% 书香门第一期 6栋/3万 / 2480元/㎡ 40% 新澳城 / 4栋/5万 3000元/㎡ 34% 翡翠园 20栋/15万 / 2500元/㎡ 预约中 德业居 / 2栋/4万 3300元/㎡ 22% 鑫裕名都 / 1栋/3万 3300元/㎡ 90% 3、户型配比及销售率 项目名称 二 居 室 三 居 室 四 居 室 面积 范围 套数 配比 销售 率 面积 范围 套数 配比