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浅谈物业管理中的治安防范 王 平 深圳市万科物业服务有限公司 摘要：治安防范是物业服务企业保证业主和使用人的财产不受损失、人身不受侵害以及维护所管项目公共秩序正常而采取的防盗、防破坏等一系列防范性治安管理活动。目的是预防各类治安案件和安全事故的发生,为业主和使用人提供一个安全、安心的居家、工作环境。主要包括：出入口防范，巡逻防范，安防系统的建设、使用、维护和管理等工作。本文从物业管理者的角度，对物业治安防范中几个常见问题点入手，结合万科金域蓝湾项目治安防范工作开展的实际情况进行分析和阐述。目的是不断提高本部门的治安防范与安全管理水平，同时也供大家共同探讨物业管理中的治安防范管理工作。 【关键词】：治安防范、出入口防范　巡逻防范　安防体系　 一、万科金域蓝湾物业服务中心简介及安全管理部门组织架构和岗位配置情况 （一）万科金域蓝湾座落于美丽的深圳湾畔，属于市区高尚住宅小区，位于深圳市福田区福荣路68号。总占地面积约为四万平方米，总建筑面积约为28.7万平方米，有11幢楼宇，一期五幢楼高33层二期４幢楼高34层，三期两幢楼高为46层。规划总户数为1765户，车位总数1000个,绿化率30%，容积率为6.05,分三期开发。项目以住宅为主，商业为辅，一、二期地面建有六千平米的“香堤坊”商业街，主要设备房均在地下室。住宅管理费： 一、二期3.65 元；三期3.95，商铺管理费4.95 元。一期入伙时间为 2003年 8月 1日，二期2004年4月12日入伙，三期2007年9月20入伙。 （二）主要岗位及人员配置 不同类型、不同规模及不同管理模式的物业，安全管理部门的组织架构的设置也不同，。一般来说，物业管理规模越大，物业类型及配套设施越多，环境越复杂，其安全管理部门的结构设置就越多。但总的一个设置原则是布局合理、协调一致，指挥统一，精干高效，做到因事定人、因事定岗，真正体现人尽其才，才尽其用。物业管理中的安全管理工作根据物业使用性质的不同有两种基本的管理方式，一是封闭式管理，二是开放式管理。金域蓝湾采取的是封闭式管理形式，实行人车分流。 金域蓝湾物业服务中心共有员工103人，按业务块设有五个部门，现设有安全部。安全管理部人员编制为69人，设有一名安全主管、一名安全督察，安全部有四个班组：监控中心班、安全一班、安全二班、安全三班。这个组织架构很有利于金域蓝湾开展安全管理工作。安全主管全权负责治安防范管理工作的开展；安全督察对治安防范管理的具体实施情况进行检查、培训和指导；监控中心对三个安全班的工作状态进行监督并协助现场治安防范管理工作的具体开展。三个安全班专业比较综合，包括巡逻、出入口、停车场等岗位设置。这样便于班组内部管理，但对安全班长的综合素质要求比较高，安全班长必须精通安全管理部各个专业的工作，具备应对各种突发事件和业主投诉的能力。 （三）治安防范管理的特点： 1、周边治安环境复杂。项目地处下沙、沙尾、沙嘴一带，娱乐场所比较多，港澳人士来往频繁，因此周边治安形势不容乐观。 2、业户素质参差不齐。小区属于高尚住宅小区，住户非富既贵，给小区治安防范和管理工作带来很大的不便。 3、租户较多，安全隐患大。 4、楼宇设计不够合理，安全隐患多。 5、技防措施还不够完善。 6、业主对安全管理的要求高。 结合小区的治安防范管理特点，针对存在的问题，服务中心积极探索解决问题之道，采取了一系列的安全防范工作，取得了效果，保证了零发案，获得了业主的好评。 （四）治安防范的重要性 物业治安防范是物业服务企业为了维护管辖区域治安秩序，保障公共安全，保护业主及使用人合法财产不受损失、生命不受侵害而采取的一系列防范性服务活动。主要内容包括：出入口管理，巡逻管理，安防系统的建设、使用、维护和管理，以及对治安防范管理工作开展情况的监督检查等。 事故源于麻痹，安全来自防范，治安防范的重点在于防患于未然。根据美国学者马斯洛的需要层次理论分析：“人的需要是逐级上升的，生理需要和安全需要是低层次的需要，低层次需要满足后就会产生更高层次的需要”。放在物业管理活动中来看，为用户提供一个安全、安心的居住、工作和休息环境是客户对物业管理企业的一个最基本的要求。只有当业主和物业使用人感到安全、安心的前提下，才能感受到现代人性化物业服务带来的尊贵享受。 二、出入口防范与管理 物业安全管理部门应当根据相关国家法规和物业管理服务合同的约定，结合所管项目的类型、档次、周围环境和业主与使用人的要求制定相应方案。既要有效把好人员、车辆、物品等出入的管控关，也要做好执行过程中的服务关。当然在具体管理工作中所表现出来的是一定的管、控、卡、限，并且会在履行职责过程中也经常给业主、使用人带来不便。但其本质上是为业主、使用人创造一个安全的空间和良好的秩序，是按业主、使用人的要求为其以履行保卫、守护等服