二手房培训[精选].pptVIP

二手房交易转按揭业务 ————信贷部 目的 1.二手房将成为公司标准化产品； 2.了解二手房交易流程及要点； 3.对于客户房产买卖就非常清楚； 4.对大家投资、自住买房有所帮助； 房产分类 房产分类： 居住住宅 商业楼宇 工业与仓储用房 其他（科、教、文、卫等） 综合：两种或两种以上用途 相关指标 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积； 容积率：指总建筑面积与总占地面积的比率； 使用率：使用面积与建筑面积的比率； 绿化率：指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率； 公摊系数：公用建筑面积与套内建筑面积之积的比； 影响房屋价格的因素 软件条件 环境因素：地理位置、交通便利、周边商业娱乐等； 小区的市场定位、供需状况、物业及社区管理、 投资回报率（租金或者房屋价格增值）； 小区内外部配套设施：医院、银行、超市、美容院、 健身、便利店、商超； 硬件条件 周边房价及市场土地价格的波动； 户型、楼层、朝向、视野景观、采光与通风、房屋质量及新旧程度等； 其它因素 不能正常上市的房屋范围 1.产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的； 2.已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的； 3.房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的； 4.擅自改变房屋使用性质的； 5.以房改政策规定的价格购买，且没有按照规定补足房价款及装修费用的； 6.房屋上市出售后，形成新的住房困难的； 7.其他不予出售的情况； 业务大纲 基本定义 业务类型 受理范围 业务相关流程图 风险控制 法律文本 资料 合作银行 基本定义 定义 二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。 二手房按揭指的是购房人因资金不足，以所购二手房作为抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款之外的其余房款，购房人再分期向银行还本付息的一种信贷方式。 业务类型 卖方房产抵押，买方授信买房； 中介提供服务，我方垫资买方； 业务不予受理范围： （一）、申请人在办理中提交虚假资料的； （二）、客户征信当前连续逾期3期（含3期）以上的； （三）、非真实性交易的（以物低债的）； （四）、房产涉及起诉或原来因经济纠纷被起诉过的； （五）、房产债权人非银行状态的； （六）、成交价明显低于或高于市场价格20%以上的； （七）、赎楼款为60%或者要求我司垫资60%以上； 买卖房屋的关系图 交易流程 银行与我司流程 风险控制 1.房子交易过程中，买卖双方的履约意愿； （办理全权委托公证） 2.房产涉及起诉或经济纠纷；（征信及房产信息查询） 3.银行贷款额度及审批时间,造成借款无法按时归还； （我方与银行建立长期合作关系） 4.人员对业务操作及道德风险； （A、B角有效解决道德风险，引入房产中介提高了业务操作能力） 5.政策变化如：国五条等 法律文本 借款合同（垫资） 房产买卖合同 委托公证书 原银行借款合同 新银行借款合同 划款委托书 各地实施细则要点 北京：京籍单身人士禁购二套房 上海：严禁发放三套以上房贷 广州：从严从紧执行住房限购 深圳：按国家规定严格收个税 重庆：限涨、限贷、限购 合肥：严禁发放三套以上房贷 天津：二手房征收20%个税 青岛：开发商报价过高将被约谈 济南、郑州、贵阳、大连、南京：房价涨幅低于收入涨幅 2013年3月中国100个城市，新建住房均价9998元/㎡ 资料 卖方： ★身份证明\户口本\婚姻证明\信用报告 ★原贷款合同、抵押合同 ★原贷款银行欠款清单、还款记录 ★原房产证、土地证 ★ 在二手房按揭受理银行开立账户开通网银，交由房产中介控制卖方风险 买方： ★夫妻身份证明\户口本\婚姻证明\信用报告\收入证明 ★房屋买卖合同(真实合同)、完税凭证、新房产证 ★首付款凭证及银行进账单(汇款单) ★新银行贷款审批意见\全权委托公证 房产 买方 中介 卖方 房产 买方 中介 卖方 垫资方 房产 买方 中介 卖方 垫资方 银行 公证处等等 2、买方看房 询价过程 7、缴纳各种 税费及费用 3、签订 买卖协议 4、支付首付款 办理公证 5、预约提前 还款事宜 6、还款解押 注销抵押登记 1、卖方房屋 信息挂牌 8、办理房产证 过户登记 9.2支付全款 缴纳剩余费用 10、钥匙交接 清点物品水电表 9.1办理土地 证过户登记 11、完结 2、买方看房 询价过程 3、签订 买卖协议 打到 指定账户 1、卖方房屋 信息挂牌 房屋中介与 我司专员负责 并控制相关要件 办理完8项目 才给予垫资 出款 签订借款合同 办理抵押登记 银行批复 给予授信 申请银行贷款 （初审） 签订垫资协议 批准授信 调查、审批 向我司 申请授信 二手房交易流程图 2、买方看房 询价过程 7、缴纳各