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探讨利率对房价的影响 　　摘要：一直以来，房地产的市场状况都同宏观的金融政策有着密不可分的联系和作用，而对利率的调整则直接的影响着房地产行业的企业、发展规模、消费者以及房价的波动。本文主要对利率调整对房价的影响情况进行分析和探讨，并就如何加强利率调整对房价影响程度的措施提出自己的建议。 　　关键词：利率 房价 影响 措施 　　目前，国家通国宏观经济调控的方式来稳定社会经济的重要标志之一就是对利率的调整。通过调高利率，可以使经济的整体发展更加的趋向于平稳，从而抑制投机和过热行为。近几年来，我国的房地产价格持续上涨，经济偏热的现象已经明显突出，因此，国家必须通过采取必要的利率调整措施来抑制过快增长的经济速度，稳定房地产价格市场，从而确保经济的平稳、良性、健康发展。 　　一、影响利率调整对房价作用的因素 　　利率调整对房价的影响是成反比例的关系，即利率调高则房价降低。但有时利率调整对房价的变动影响却不甚明显，就其原因，主要包括以下几个方面的因素： 　　（一）房地产商方面的因素 　　目前，不少房产商为了扩大自身的经济利益，有意的提高房价，从而达到诱引大量有购房需求的消费者入市。近几年来，随着人们文化素质和法律意识的不断提高，这方面对其造成的影响力已经降低不少，但仍然对人们的购房行为有影响。再加上新房源的可售数量不多，且大部分是通过房产抵押进行楼盘建设的，没有太大的资金压力，因此，造成了对房价的抬高。此外，我国的群众对房产的购买习惯大多是买涨不买跌，因此，当房地产市场的价格出现抬头趋势时，就会有许多人进行房产市场的探底，从而带动了我国房地产行业的复苏。 　　（二）社会购买力方面的因素 　　社会购买力的水平对房地产市场的价格变动有着直接的影响和作用，购买力水平高就有可能带动房价的上扬，反之，则有可能造成房价的下跌。据不完全统计，2011年，北京城镇居民每年有约2730亿元能够用于支配，而2012年6月北京市房产成交价格是20960元，根据有关的规定可以得出，北京目前的整体社会购买力要略高出房产的整体价格。这一现状直接导致了房地产市场的价格持续走高，再加上我国人口多，人均土地面积少，这就在客观上导致了人们的购房需求不会缩减，从而造成我国房地产市场价格的居高不下。 　　（三）消费者方面的因素 　　目前，在我国的许多大城市中，外来人口在城市总人口中占据了很大的比重。这些外来务工人员在银行利率下调，租金昂贵、挤压的情况下，其对房产的购买欲望也在不断的增加，再加上结婚、生子等方面的要求，使得城市中对房产的刚性需求人群越来越多，这就导致房地产商不可能在这种情况下降低房价。而随着市场开放性程度的不断加深，在市场杠杆的作用下，在这种卖方市场的状态下，房价持续走高是必然的趋势。 　　（四）炒房者方面的因素 　　虽然国家及各级地方政府都针对外来炒房者颁布了限购政策以及各项税收措施，但仍然无法从根源上消除炒房行为。对于炒房人员来说，炒房相对于风险较大的股票、基金、期货等投资项目显然是一个相对安全的投资。再加上目前房屋的租赁费用很高，且利率下调，使得贷款与租金的比例越来越接近，“以房养贷”成为可能，这些都给了炒房者一个十分有利的市场讯号，从而造成入市炒房者的数量不断增加，最终导致了房价的持续上涨。 　　二、加强利率调整对房价影响的措施 　　（一）通过对房产价格管制的加大来达到对房产商的利润限制 　　我国当前的房地产价格并没有完全的纳入到整体的价格管理体系中来。这就导致房地产市场由于刚性需求的加大而出现过热现象时，国家不能很好的通过利率调整来控制房地产市场的的价格走势。因此，国家及各地政府必须加大对房价的管制力度，将房产价格并入到社会经济整体的管理范围当中来，通过成本加利润的房产定价手段，来抑制房地产开发商的经济利润的空间，从而降低房地产商在超额利润方面的收入。同时，还要建立和完善房地产价格的波动监控指标体系，通过适时的对房产价格走势的监控和规范，逐步的将房产价格引导到正常水平上来。 　　（二）调整供给结构，加强对房产总量的控制 　　国家和各级地方政府必须加强对房产市场的行政干预，加大对房产市场产品结构的调整，扩大经济适用房和廉租房的结构比重，确保中低收入家庭在住房上的需求。同时，政府还要根据地价幅的情况扩大房产供给量，制定科学、合理的土地供应计划，保证其土地的供应量同人均消费水平以及国民经济的增长情况相适应。 　　（三）通过对利率机制进行改革，实现利率的全面市场化 　　要加强利率政策对房价调控的效果，关键就在于加强利率传导机制以及住房市场的规范程度。因此，国家及各级地方政府在实施加息政策的同时，还要逐步的对利率机制实行全面的市场化改革，使利率政策能够真实、有效的作用到房地产市场的投资成本、收益以及风险等领域，从而增