历史文化景点商业物业开发模式初探[精选].doc

历史文化景点商业物业开发模式初探 　　近年来，随着城市休闲市场快速发展，给城市内的历史文化旅游景点，带来了巨大的商业开发机会。本文系统总结依托历史文化景区的旅游商业物业开发，讨论对象仅局限城市的主城区范围内的历史文化景点，包括：历史文化艺术馆、博物馆民风民俗景点、历史遗存和历史遗迹、寺庙佛塔等。我们认为，这类开发既有着明显的商业房地产特征，更具有特殊的旅游经济性和历史文化性。因此，开发过程应该充分依据旅游资源特性，深度挖掘文化，选择合理的开发模式。 一、 城市型历史文化景点的商业开发现状及主要问题1、 开发现状及特征　　 由于景点的保护需求及对周边地价的提升作用，城市型历史文化景点的商业物业在景点内、外的发展有着明显的差异：　　 景点内：第一，商业内容以相关历史文化商品和纪念品零售为主，辅以配套型服务业，主要利用既有的空闲建筑（非文物、非吸引物建筑）开展商业活动；第二，商业具有主题突出、氛围浓厚、环境幽雅、规模较小、形态单一，管理较为落后等特征；第三，商业的设置重视对景点吸引物和环境的保护，商业的管理者大多为景点员工或对外承包经营，物业的所有权属于景区。　　 景点外：第一，由于土地所有方式的灵活和复杂，景点外的商业内容显得丰富多样，小至特色商铺、大至形成综合性的城市中央游憩区，但均围绕着景点自身的历史文化核心而发展；第二，由于景点的带动作用，其外部商业具有规模较大、数量较多、管理较灵活和先进、业态丰富、商业氛围相对浓厚、商业竞争激烈等特征。近年来，由于整体旅游市场的升温，作为城市文化精神的体现，历史文化景点的稀缺性更促进了景点旅游商业的发展。景点内，商业形态愈加丰富和充实；景点周边，商业发展更具规模、大批旅游文化街、主题商业街区的得以开发，许多城市中央游憩区雏形初现，成为了景点重要的外围补充。2、 开发面临的主要问题旅游商业快速蓬勃的开发同时，很多问题也开始凸现，并直接影响城市旅游商业及旅游商业房地产的正常发展：1) 景点内商业形态单一、业态落后，发展与保护的矛盾突出，难以为景区进一步发展提供充足的资金支持，大部分景区的收入还是以门票销售为主。2) 景点的质量（级别）差异造成了明显的门票差异，形成了明显的客源分化，大部分高质量、高级别景点本地居民绝少涉足、而质量和级别较低的景点也无法吸引外地游客。客源的分布不均对于依托景区的商业也呈现不同程度的不完全发展态势。3) 客源分化造成高质量景点商业的消费季节性明显，低质量景点商业的消费额低、地价低的两极分化特征，直接影响景区周边商业的正常发展，均不利于形成有价值的综合性城市游憩中心和游憩节点。4) 景点商业的不完全发展使商家难以调和团队消费和散客消费、外地游客消费和本地游客消费、大众消费和主题消费之间的多重矛盾，加剧了旅游商品和旅游服务的单一性缺陷。有缺陷的商业格局与单一的商品形成了恶性循环。5) 不完全、不稳定的旅游商业消费使很多大型旅游商业楼盘开发和经营矛盾难以调和，加大了这些物业的开发和经营难度。6) 景点的历史文化内涵和商业经营内容严重脱节，形成了游客甚众、消费甚低、地价虚高的地产形态，造成城市土地资源和开发资金的浪费。究其原因，可以发现，景区资源开发程度浅、历史文化资源与现代商业结合不足，商业开发思路陈旧、旅游经济与城市商业脱节、开发过程粗放等直接导致了以上问题的出现。 二、 影响城市历史文化景点商业开发的主要因素1、 游客来源因素 影响要素 本地游客 外地游客 游憩方式 休闲、娱乐 参观、考察、朝圣 季节性 较弱，收益稳定 较强 游玩时间 较灵活 较固定、较短 游玩频率 较高 低 个人消费额 较低、主要集中于餐饮休闲 较高、主要集中于门票和纪念品 景点内商业业态 小型、经济型餐饮休闲为主 纪念品零售为主 周边商业业态 餐饮休闲为主的城市型商业业态 住宿、休闲、娱乐为主 对周边地价的带动 相对较弱 相对较强 2、 景点的区位因素 影响要素 中央商业型 周边商业型 游客数量 较大，外地散客和商务游客数量较多 较少，外地散客和商务游客数量较多数量较少 游玩时间 较灵活 较固定 个人消费额 外地散客和商务游客消费较高 外地散客和商务游客消费较低 周边商业业态 丰富、兼容大量城市商业业态 较少，主题商业业态较多，可容纳社区商业业态。 周边地价 高 低 投资风险 较低 较高 投资额 高 较低 3、 景点的历史文化因素 影响要素 历史文化遗存类 民风民俗类 宗教类 游玩时间 较短 较长 较长 游玩频率 较低 较高 较高，特别是本地游客 个人消费额 门票消费以外较低 门票消费以外较高 门票消费以外较高 景点内商业业态 较单一 丰富 较丰富 周边商业业态 主题性较强，种类较单一 参与性较强，种类丰富 主题性强