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4870-酒店項目财务分析报告
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项目相关参数:
H栋的建筑参数:(单位:平方米)
总建筑面积 其中地上10层总面积 地下一层商场面积 地下二层车库设备房面积 203182 118708 36431 48043 说明:目前需要运作的部分为地上10层,总面积为:118708平方米。
四星级酒店:临高殿三号路一侧
单层面积: 约4100平方米
总面积: 约41000平方米
酒店房间数:每层61间标准间,8层共488间。
酒店配套面积:一、二层面积总共8200平方米。主要供酒店配套营业用,主要内容包括:酒店大堂、商务中心、咖啡厅、中餐厅、西餐厅、酒店商场、桑拿健身中心、会议室等。
酒店公寓:另外三侧
单层面积: 约7770平方米
总面积: 约77700平方米
酒店公寓房间数:每层101间标准间,8层共808间。
酒店公寓配套面积:一、二层面积总共15540平方米。主要供酒店公寓配套营业用,主要内容包括:酒店公寓大堂、商务中心、咖啡厅、各类中餐厅、西餐厅、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、网吧、银行、医务中心、茶室、邮局、服装精品店等。
项目运做思路:
四星级酒店(委托凯莱国际酒店有限公司管理)
四星级产权酒店:酒店房间全部出售,预计售价至少在4800元/平方米以上(含1300元/平方米的装修),然后再以每平方米30元/月的价格返租20年,业主除了享受租金收益外,每年还可以免费入住酒店12天。
酒店公寓:
酒店公寓全部出售,预计售价至少在4200元/平方米以上(含700元/平方米的装修)。
财务分析:
1、收益分析:
说明:A、单位成本的计算:2400元/平方米的购入价,四星级酒店1300元/平方米的装修及酒店公寓700元/平方米的装修。
B、酒店营业配套、酒店公寓配套营业可作为投资公司长期物业做出租收益,也可销售。
分析:A、若完全全部实现销售,至少可实现盈利1293万元,
B、若酒店营业配套不销售,至少可实现盈利1096万元,还可留有物业8200平方米,每年租金约300万元。
2、风险分析:销售率与风险关系
A、在不同销售率情况下的盈利情况:(单位:人民币)
B、在不同销售率情况下的回购及装修成本情况:(单位:人民币)
C、分析
四、总体分析
1、销售率对盈利的影响:销售率在100%的情况下,投资公司可实现利润:1获得物业近8200平方米市场价值在约销售率在90%的情况下,投资公司可实现利润:获得物业近20000平方米,市场价值在约销售率在80%的情况下,投资公司可实现利润:获得物业近36000平方米,市场价值在约销售率在7%的情况下,投资公司基本不会赢利,但可获得物业近48000平方米,市场价值在约该项目成功的关键:销售率必须在7%以上。
2、对小业主实行7%8%的投资回报银行履约担保的风险酒店管理公司(如凯莱国际酒店)承租酒店可承受的租金
作为一家星级酒店,考虑其体量大的原因,月租金在3/平方米,整体酒店年租金在1476万元-1722万元之间,酒店管理公司完全可以承受。
小业主7%-8%的投资回报银行履约担保的风险
只要保证月租金30-35元/平方米,完全可以实现7%-8%的投资回报率,银行履约担保的风险就不存在,产权酒店销售的阻力也会迎刃而解。
3、风险化解
本项目成本:酒店为3700元/平方米(2400+1300),酒店公寓为3100元/平方米(2400+700)。
项目操作前期以4800元/平方米(酒店)和4200元/平方米(公寓)销售,在销售率达60%以后,可以以成本价销售,投资公司仍可以实现约7200万人民币的利润及酒店配套营业面积约8200平方米。
投资风险完全可以化解。
现金流分析
房地产E网-房地产物业管理资料库
项目 时间 支付比例 金额 项目定金 合同签定日 项目总额的10%¥28,320,000 一次付讫项目余款 14个月 项目总额的90% ¥254,880,000 小计 ¥283,200,000 前期市场运做费用 (售楼处装修等费用) 合同签定日至开盘:约2个月 1500000 ¥1,500,000 销售推广费用 开盘导入期
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