回顾二十年之嘉兴住宅市场行情变化因素分析.docVIP

回顾二十年之嘉兴住宅市场行情变化因素分析 　　▲▲一、案例背景 　　1993年-2012年这20年是嘉兴住宅市场快速发展的二十年，该公司作为一个缩影，一个样本，从其价格波动变化中也能分析出嘉兴住宅市场行情的总体变化成因。下面是该公司1993年-2012年20年的平均销售价格、平均销售成本及平均毛利的折线图。 　　从以上图表可以看出：1993年到2012年二十年间，平均销售价格和平均销售成本基本呈逐年提高的趋势，尤其是2005年-2009年涨幅最大。平均毛利基本是逐年递增的，平均毛利率大体是十年为一个相似区间：1993年-2002年前十年平均毛利率都是20%多，经计算前十年毛利率平均数是26.32%；2003年-2012年后十年平均毛利率是30%多，后10年毛利率平均数是34.48%，后十年平均毛利率比前十年平均毛利率涨了31%。 　　▲▲二、房价影响因素分析 　　下面我结合该公司二十年的历史数据分析一下售价、成本的变化因素。 　　住宅售价高低主要受土地价格、建安成本、配套设施费等内在变化因素和城市化水平、居民工资水平、投机性需求及宏观调控政策等外在变化因素的影响，土地价格、建安成本属于住宅直接成本，配套设施费属于住宅间接成本，直接成本、间接成本增加都会引起住宅销售成本的增加，进而会引起销售价格的增加。城市化水平、居民工资水平、投机性需求及宏观调控政策都会引起房地产市场供求关系的变化，市场需求大于市场供给，住宅售价就相对较高，相反就相对较低。下面具体从以下几方面来详细分析成本及市场需求变化对房价的影响。（利润、税收这里暂不讨论） 　　（一）土地价格变化因素 　　该公司开发的都是嘉兴二环内的住宅项目，取得土地使用权也经历了协议出让、拍卖出让两个阶段。 90年代初的土地协议价1-3万/亩，随着1993年的房地产开发热，房地产公司急剧增加，开发用地需求大幅上升，1997年左右土地价格涨到24万/亩。2003年再次出现了经济过热，同年国家对土地也全面实行了“招、拍、挂”政策，使该公司在2003年拍的土地也达到了历史最高价格60万/亩。 土地成本占房屋开发成本的比例由1993年的10%左右涨到2000年的20%左右，2003年又涨到30%左右。由于可用于房地产开发的土地总量不断减少，加之2009国家又开展了“保经济发展，保耕地红线”的双保工程，土地价格还在持续增长。因此土地价格上涨是引起房地产价格上涨的重要因素。 　　（二）建安成本变化因素 　　建安成本是建筑安装工程成本的简称，包括建材费、人工费、机器使用费，水电线路安装费等。具体以建材和人工费举例说明： 　　建安成本从1993年的300元/平方左右涨到2000年的600元/平方，再涨到2008年的1100元/平方，建安成本占房屋开发成本的50%左右。钢材、水泥等甲供材料占建安成本的比例约为30%，钢材价格从1993年初的2500元/吨最高涨到2007年的6000元/吨，水泥价格也由1993年初的230元/吨涨到2007年的最高价380元/吨。人工成本涨价表现在定额人工费上，1994年定额人工费16.5元/工日，2003年定额人工费平均为26.7元/工日，2010年定额人工费平均为44元/工日，2012年最高可以按定额人工费为69元/工日计算，定额人工费2012年是1994年的4.18倍。但大家都知道，定额人工费普遍偏低且滞后，施工人员实际的日工资远大于定额工资。 　　建安成本增加除了上述的建材费、人工费增加外，也和国家强制要求建筑物要节能、环保、抗震性强有关，国家规定施工过程要采用新材料、使用新工艺及新技术。房屋结构上由砖混结构变为框架结构，工艺流程上由90年代初的预制楼板到现浇楼板，后面现浇混凝土又改为商品混凝土等，结构及工艺流程的变化可增加房屋的牢固性及抗震性，减少空气污染，同时也引起了建安成本的增加，像砖混结构改为框架结构，建安成本就增加约250元/平方。总之：建安成本增加是引起房地产价格上涨的又一个重要因素。 　　（三）配套设施费变化因素 　　随着住宅市场的日益成熟，人们对住宅周边环境、配套设施的要求也越来越高。室外绿化、景观日益美观，配套设施包括休闲广场、小区主干道、地面小型停车场，地下汽车库、商店、健身会所等不断完善，这些都会引起住宅销售成本的提高，像该公司一个建筑面积约6万平方的小区，地下汽车库建安成本就达1064万元，单地下汽车库造价就使整个小区住宅的销售成本增加了177元每平方。住宅小区的环境及配套越好，间接成本就越高，售价也自然会提高。 　　（四）城市化水平变化因素 　　嘉兴2000年的第5次人口普查数据：常住人口358.3万人，城镇人口136.11万，城镇人口比例37.99%；2010年的第6次人口普查数据：常住人口450.