城镇基准地价讲座更新[精选].pptVIP

城镇基准地价更新的理论、方法与技术 一、我国大中城市基准地价主要特点 我国城镇土地定级和基准地价评估工作始于八十年代后期 ，近几年来，我国土地市场体系的建设发展很快，市场日趋活跃，随之而来的土地评估工作也大量开展，目前全国城市和县城基准地价评估工作已基本完成，全国668个城市中的98%以上已完成了基准地价的初次评估 ，县城以下建制镇基准地价评估正在逐步开展，部分较早完成基准地价评估工作的市、县根据当地土地市场的发展和土地价格的变化，正在开展第二轮或第三轮的基准地价成果更新工作。 各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一基准地价规定进行了基准地价的更新。根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平或六通一平；南方城市一般为六通一平或五通一平；各城市的基准地价评估期日不同，但由于所采用的地价数据都是当地正在使用的实际数据，因此，在本次比较分析中未考虑期日修正；因各城市的基准地价表示形式、容积率、年期等有所不同，为使数据具有可比性，我们将各地基准地价统一修正到当地平均容积率下的各用途法定最高年限的楼面地价，其用途按商业、住宅、工业划分。 以全国33城市基准地价作为资料基础，结合部分城镇地产市场情况进行分析，对全国城镇总体地价水平进行全面、系统地了解，以便更好地推行地价宏观调控管理政策。所选33个城市为各省会、直辖市、计划单列市 ，（见下页图) （一）基准地价区域分异规律 我国大中城市地价水平东高西低、南高北低，呈阶梯状。 由于城镇的局域性和地价区域性的特点， 第一，同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的，不 同等别的城镇平均地价水平有差别，同一等别的城镇由 于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别；例如北京 ，成都 第二，所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的，也存在断裂带，如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省 但是，总的来说，东高西低、南高北低的趋势是存在的。 实际上，这种地价分布特点是很客观的，它基本上与我国经济发达程度相吻合。也充分说明了地价水平的高低主要是由一个地区的社会经济发达程度所决定的。? （二）基准地价的带状分异规律 我国大中城市地价水平具有明显的特征线分布特点。城镇地价水平特征线分布特点有两个含义，一个是同一特征线上所分布的城镇地价特征较趋于一致；另一点是同一特征线上所分布的城镇地价水平呈某种变化规律。 整体上看，我国地价水平比较明显的分布特征线有以下四条：go to map （三）基准地价峰值分异规律 我国大中城市地价分布具有地域特征点的特点。就一般而言，在一定地域内，地价水平具有分层控制的特点。从全国的情况看，可以从宏观上将价水平分成三个特征层面。 第一层面由全国性特征点构成，主要有北京、上海、广州、深圳，这四个城市的地价为全国最高水平，如其最高级别商业基准地价在每平方米10000元以上。这一层面特征点的城市经济上的辐射范围为全国，影响力大，活力强。 第二层面为地区性特征点构成。将全国分为六个特征区，即，东南经济发达地区、中南地区、华北地区、东北地区、西北地区和西南地区等。( go to map) 第三层面一般为省（自治区）特征点构成，城市为省、自治区所在地，其地价水平差异很大。商业基准地价最高特征价一般在每平方米5000元以下。 （四）城市内部地价局域分异规律 从总体上看，我国城市区域内地价呈中心衰变特点。通过对基准地价的分析，具有如下特点： 1、无论是商业地价、住宅地价还是工业地价水平，均按一定几何结构自中心递减，而且，三种地价衰变方向一致，但衰变级差不同。 2、在经济发达的大城市，除一级商业地比较稳定外，二级商业中心有外移和增多的趋势，致使一些原来地价较低的地区地价迅速升高。 3、大城市中高级别工业和住宅地价逐渐虚幻化。 （五）基准地价随时间波动规律 从总体上看，我国城市地价近期将处于平稳调整阶段。 1、最高层面城市地价水平将处于调整期，不会有大的上升空间。 2、沿海城市特征线上的地价稳中有升。 3、西部特征线地价将略有升高。 4、其它地区的地价将基本保持现有地价水平。 二、城市内部基准地价变化特点分析—数字地价模型在城市地价时空分析中的应用 （一）数字地价模型的构建 1、数字地价模型相关概念 数字地价模型(Digital Land Price Model，DLPM)是用一组有序数值阵列形式表示地价高低的一种表面模型，是数字地形模型的一个分支，是数字高程模型的派生。与数字高程模型(Digital Elevation Mod