ID359-房價收入比概念的解析和应用研究.doc

房价收入比概念的解析和应用研究 华东师范大学东方房地产学院 陈兰青 摘要：房价收入比是通过研究住房价格与居民收入之间的比值，从而反映居民在当前的收入水平下，对当前房价承受能力的指标，同时也是判断居民对房价承受能力的依据。由于国内与国际在确定房价收入比的各项指标及其释义上存在较大的差异，本文力求通过对现行国际国内房价收入比的基本概念进行梳理释义，对比并指出两者之间的主要差异，并分析中国房价收入比的变化以及这一指标的应用价值。 关键词：房价收入比 国内房价 应用 房价收入比是国际上用来衡量居民购房难易程度和住房消费水平的通用指标，是评估特定时期，特定地点一定居住单元内居民住房购买力的重要依据之一，对于测定住宅市场运行健康与否具有重要意义。我国学者也经常用房价收入比作为衡量房地产市场是否健康发展的指标，但是不同的学者对房价收入比的提法与得出的结论不尽相同，因此有必要来系统、全面的剖析一下房价收入比的概念与应用价值。 房价收入比的释义及计算 一般认为，房价收入比有两层意义，微观上来看，房价收入比是研究居民在当前的收入水平下，对当前的房价的承受能力的指标；宏观上来看，通过对房价收入比数值在各个时期的纵向比较，判断居民收入对房价承受能力的变化状况。 根据联合国对房价收入比的定义Housing price-to-income ratio Ratio of the median free-market price of a dwelling unit and the median annual household income.即居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。由于实际情况差异和统计数据的局限，我国相关机构和学者引入这一概念时，对房价收入比计算方法进行了修正。 房价收入比是指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。 房价收入比是一个地区（国家）某一时期上市销售的某一类型商品住房的单套平均房价与居民的有效购买力之间的比值 房价收入比=住房单套平均价格/人均家庭可支配收入*(1-恩格尔系数) * 人均住宅建筑面积 房价收入比应是一个地区（国家）某一时期上市销售的某一类型商品住房的单套平价房价与对应收入档次居民家庭相同时期户均每年收入中可用于购房支出的比值 房价收入比为商品住房的平均每平方米售价与人均月收入的比值。 根据中国人民银行的定义，房价收入比为商品房平均销售价格和套均面积的乘积除以城镇家庭的年均可支配收入。 房价收入比=每户住房总价/ 每户家庭年总收入 每户住房总价=人均住房面积*每户家庭平均人口数*单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数*家庭人均全部年收入 国际国内房价收入比计算的差异 由于国际国内对房价收入比理解上的不同，致使在计算范围上两者也存在差异。 收入的确定 国际上所谓的家庭收入是指全部家庭成员的年税前收入，通过统一纳税记录便可确定，但国内在统计上存在很大难度。首先，由于税收体制不完善和部门协调的问题，有据可查的税收记录相当有限，并且还存在一定的偷税漏税现象。其次，由于金融系统不完善和财务制度关系，很多收入不通过银行转账，很难查实全部收入。 另外，根据生命周期理论，行为人的消费不是取决于其当期收入，而是取决于其持久收入。这意味着初始财富、当期财富以及未来收入都会对行为人的消费行为产生影响。而相较于西方国家，中国人更倾向于长期的积蓄以备不时之需和巨额消费或投资。为了更准确的评价中国的房价收入比，对于初始财富积累也应被考虑在内。 房价的统计 国际上统计房价时，是按套来计价的，而国内则以面积和单价来统计。在确定面积时，大多以学者的主观理解而非客观数据为支撑，有些选用100平方米，而有些则选用60平方米，相差很大。 在房屋类型方面，国际上计算各种类型的房屋交易，包括新房和存量房，而国内只采用新房的价格。新房交易价格普遍要比同等条件下的二手房高，只考虑新房成交价会出现高估房价收入比的状况。 中位数和平均数 国际上通用的房价收入比是“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”。也就是说，计算房价收入比用市场上各类住房价格数据的中位数，家庭年收入也采用中位数，而我国用住房平均价格和家庭平均年收入来计算。当一个地区的房价波动区间较大时，平均房价和房价中位数误差会很大。同时，房产价格还受到地区、地段、房龄、质量等多方面因素的影响，单以房地产市场的平均价格计算房价收入比忽略了房价在各种因素作用下呈现的差异；类似的，对于收入的衡量采用平均数代替中位数也扩大了特殊值在样本中的权重，致使两者出现偏差。特别在中国这样幅员辽阔、各地房价天差地别、贫富差距大两极分化明显的发展中国家，以国际标准计算的房价收入比和央行标准计算差异会相当明显。 国内外房价收入比的