[贏商共享]泰安市场经济可行性研究报.doc

前 言 4 1. 项目决策背景 6 1.1 地块背景 6 1.2 市场背景 7 1.3 政策背景 8 2. 项目概述 10 2.1 项目区位 10 2.2 项目周边配套状况 11 2.3 项目周边环境 12 2.4 项目市政规划分析 13 2.5 土地价格 14 3. 市场研究 16 3.1 中山整体市场特征概述 16 3.2 区域市场研究 19 3.3 市场竞争分析 24 3.4 市场机会与风险研判 25 4. 地块价值研判 27 4.1 地块市场环境优势归纳 27 4.2 地块SWOT分析 28 4.3 地块SWOT优化策略 30 5. 项目发展定位 32 5.1 项目定位原则与思路 32 5.2 项目市场角色(档次)定位 35 5.3 整体规划定位 37 5.4 项目产品价格定位 44 5.5 目标客户定位 56 5.6 营销策略定位 61 6. 整体投资经营方案 69 6.1 初步方案主要技术经济指标 69 6.2 项目投资方案 69 6.3 贷款本金的偿还及利息支付 70 7. 建设的方式和进度安排 71 7.1 开发计划的拟定 71 7.2 建设方式 71 7.3 进度安排 72 8. 项目投资与成本费用估算 73 8.1 土地成本 73 8.2 建安工程及配套费用 74 8.3 开发费用 74 8.4 其他相关费用 74 8.5 项目总投资 75 9. 资金筹措、投资计划及借款利息 76 10. 项目销售和租赁收入测算 77 10.1 住宅与商铺销售单价的确定 77 10.2 总销售收入的确定 77 10.3 综合商业及市场的租金的确定 80 10.4 综合商业的出租计划和出租收入估算 80 10.5 市场在建设期内出租计划和出租收入估算 81 10.6 市场的整体出租计划和出租收入估算表 82 11. 建设项目的财务评价 83 11.1 税金计算 83 11.2 损益表与静态盈利分析 84 11.3 现金流量分析与动态盈利分析 85 11.4 资金来源与运用表的还贷能力分析 88 12. 项目不确定性分析 90 12.1 盈亏平衡分析 90 12.2 敏感性分析 91 13. 项目综合评价与建议 92 13.1 项目经济市场评价 92 13.2 项目经济综合评价 93 13.3 有关说明及建议 93 前 言  天域置业将根据中山公共事业集团的有关委托，对泰安市场的改造项目进行市场可行性研究、项目定位策划、项目建设投资评估分析等工作，具体内容包括市场环境研究、市场机会评判、用地分析、需求调查分析和在此基础上做出的市场定位、产品定位结论和产品定位的概念设计示意图，以及在此基础上的经济测算等。 本案的目的是通过对市场的调查研究、地块的分析对项目地块的价值进行经济评估。  在正式接受发展商委托后，天域置业成立了由市场研究专业人员（市场调查、统计、分析人员）、投资顾问专业人员（项目规划、设计、技术与经济分析人员）、天域顾问专案组（市场、规划、设计顾问）组成的“泰安市场改造”项目工作组。 工作组首先对地块的适宜性进行研判，在此基础上提出市场定位的基本假设，再在基本假设的基础上，针对整体、区域市场进行了广泛深入的项目调查，以寻求本项目的定位依据。 在进一步市场调查的同时，以深访的形式对潜在购买客户进行了有效的需求调查。 在详尽的数据、资料和深入的分析的基础上，工作组协同有关方面的专家共同讨论得出本项目市场定位，并进一步做出产品定位和产品的概念设计。  天域顾问进行房地产项目市场定位和产品定位顾问工作的思路与方法如下：  1. 项目决策背景 1.1 地块背景 本项目地块之开发已经超出一般地产项目的意义，她是一项民生工程，同时又需要通过项目的建设来盈利，让达到建设达到盈亏平衡。 本项目地价成本较高，给本项目的建设带来一定难度，因此，要保证顺利实现以上目的需要对项目进行深入的市场研究，以及对项目进行准确的定位，同时需要政府相关部门的大力支持，以及其他外联单位的协助。 本项目地块尽管面积不大，但由于周边商业氛围浓厚，因此具有相当高的商业价值；不过，泰安市场融入本地块将必然对本地块的商业价值造成影响，而地块的规模又将给商业与市场在规划中如何避免冲突带来难度，因此，怎样规避这一影响，将是本案研究的重点课题之一。 本项目地块被分为两块（地块A：9627.1㎡；地块B：2689.62㎡），两地块由于位置上关联度较低，将影响两地块的统一规划，同时，地块B由于受市政规划影响，有一定的规划难度，需要深入研究其居住价值及商业价值问题。 通过以上分析，针对本地块背景，本