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BOT在我国公租房建设中的研究 　　摘要：“十二五”期间保障性住房建设需大量的建设资金，而在保障性住房建设中公租房将占有很大的比重，资金的需求也相对较重。国内外BOT模式运用公租房建设是一种值得探索的融资模式。BOT在我国公租房建设运用需要各方的支持，促进投资者投资建设公租房，弥补我国保障性住房不足的缺陷。 　　关键词：BOT 融资 公租房 　　一、引言 　　在十一届全国人大四次会议的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，公租房建设可以有三种模式：一是政府出地、政府投资；二是政府划拨土地，吸引社会机构来参与建设；三是政府拿出一部分土地，企业参与公租房建设，并拥有部分产权 。“十二五”期间将新建各类保障性住房包括棚户区改造3600万套，其中2011年新开工建设的公共租赁住房近220万套。而整个“十二五”期间公租房建设在保障性住房中占较大比例，由此可知党中央、国务院对解决中低收入群体的住房问题非常重视，希望通过大量发展公租房建设加快解决中低收入的住房问题。政府完成如此巨大的公租房建设需要大量的资金，现阶段我国的财政收入是难以通过第一种模式按质按量完成公租房建设。第二种和第三种模由于具有社会机构参与，从而大大的缓解了政府的财政压力，具有实行的可行性，当然社会机构的参与公租房建设必然要考虑到政策、税收、利润等方面。BOT在我国基础设施中得到了广泛的运用，形成较为完整的理论和实际经验，为BOT在我国公租房建设中提供了理论和运用的可行性。 　　二、BOT简介 　　所谓BOT，是英文“Build-Operate-Transfer”的缩写，直译过来即为“建设―经营―移交”。1984年当时的土耳其总理厄扎尔首先提出BOT，并想利用BOT方式建造一座电厂，这个想法立即引起了世界的注意，尤其在资金紧张而又需要大量基础建设的国家。根据基础行业的定义，我国基础行业主要包括包括能源、交通运输、信息基础行业、公用设施服务业、原材料（包括农产品、矿产品及水资源）等。公租房作为一个统一整体具有准公共产品特征，其主导主体为政府机构 。BOT在我国运用多年，积累了大量的实际操作经验，而公租房又为政府主导，因此BOT融资模式在我国公租房建设具有理论上的可行性。 　　三、BOT在我国公租房建设中的保障 　　在我国公租房建设中运用BOT融资则需要各方对公租房建设提供各种保障支持，如政府提供优质地块，银行发放贷款优先、利率优惠等政策促进各建设方积极参与公租房建设。 　　（一）政府方面 　　目前我国公租房建设的土地是政府划分，降低了民间资金进入公租房建设的门槛，但政府在土地规划阶段需考虑公租房建设可行性，讨论将来的出租，便利等因素。首先公租房可先行建设以带动当地的人气，这样势必会提升当地的土地价格。反过来当地的配套设施的逐渐完善又会给中低收入者带来就业、教育、医疗、交通等便利。其次政府在鼓励民间资金进入公租房建设过程中还需保障公租房的出租率。根据我国法规公租房的租赁由申请人提出申请，政府相关单位筛选公示，政府在此就相当于房屋中介（但又不完全同于房屋中介）。而民间资金进入公租房建设也要有合理的收入，特别是采用BOT方式进入公租房建设。由于目前我国房价过高，低收入者、新就业无房职工、新毕业大学生和外来务工人员庞大，只要政府划分得当，公租房的出租率可以保证，毕竟公租房的租金比市场低10%～40%。最后企业在建设公租房时政府允许房地产开发企业配备一定比例的商业住宅、商业配套等以便企业能够平衡资金，同时避免大量中低收入者普遍居住在一起，从而保障不同社会阶层共享改革开放成果。 　　（二）资金方面 　　根据《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》的规定，对建设和运营公租房地方政府可以采取贴息，贴息幅度及年限按照财政部有关规定，具体办法由市、县人民政府制定。贴息幅度的高低及年限的长短是企业进入公租房建设和运营重点关注的对象之一。银行根据政府出具的有关规定保障公租房建设和运营顺利。而《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》的规定，银行金融机构按照风险可控、商业可持续原则对参与公租房建设和运营企业给予支持，由于公租房具有稳定的收入来源且收入来源不低，银行投资公租房建设具有风险可控、商业可持续原则。此外公租房主要面向中低收入者，租金相对于市场租金略低、对于企业而言利润是必不可少的，而银行的商业利率对于公租房建设运营会产生较大的影响。目前公民购买首套商品房银行给予利率八折优惠，那么能不能对参与公租房建设和运营所需的资金贷款给予八折甚至更低的优惠呢？还需银行给予支持。 　　（三）税收方面 　　根据财政部和国家税务总局《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》的文件规定公租房税收的有关规定，包括公租房建设用