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简述投资性房地产会计与企业所得税处理及影响分析 　　摘 要：随着市场经济的不断发展，企业的会计核算制度也在不断更新和改进，会计准则也在不断的完善和发展，新的会计准则的实施，对很多企业都产生了很大的影响，特别是对投资性房地产业的影响，投资性房地产是新会计准则确认的一项新的资产，在企业所得税的法规中没有相对应的资产。企业所得税对会计准则中的投资性房地产的处理，应依据企业所得税固定资产和无形资产的相关规定进行。 　　关键词：投资性房地产 影响 公允价值 成本计量模式 投资性房地产的转换 　　一、投资性房地产的概念及会计核算 　　投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量， 　　二、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较 　　1.新企业会计准则的规定 　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。 　　2.企业所得税相关法规的规定 　　纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、着作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。 　　在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。 　　二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较 　　1.投资性房地产后续支出及新会计准则的规定 　　企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。 　　2.企业所得税及相关法规的规定 　　企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（1）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；（2）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；（3）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。 　　纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。 　　3.新会计准则和企业所得税规定的比较 　　对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。 　　三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析 　　1.采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认 　　会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。 　　采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。 　　2.采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致 　　新会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。 　　同时，企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。 　　四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析 　　1.投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较 　　（1） 企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产（没有提取减值准备），转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。 　　（2） 企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产（已提取减值准备），转换为一般性固