地產开发企业财务风险刍议.doc

防范房地产开发企业财务风险刍议 刘卫卫 进入2008年以来房地产业内就没有太平过，从王石的“拐点论”到潘石屹的“百日剧变论”，从楼盘降价促销到企业纷纷转让项目，再到各上市公司经营现金流多为负值，对房地产开发企业资金链的问题争论不休，可以肯定的是资金紧张的迹象不言而喻，这也从一方面凸现出房地产开发企业财务风险的隐患。 一、房地产开发企业财务风险内涵 在新会计准则上，对财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。外高桥股份发布公告，公开挂牌转让其运作多年的“森兰·外高桥”项目中的南部国际社区的A1-1、A1-2地块疑为资金紧张而“割肉”4月重庆联合产权交易网重点项目一栏，各区县挂牌转让项目17个，其中房地产项目就有13个中国土地一级开发网信息显示，5月份的前21天，转让开发项目的信息达到45条，项目来自北京、广东、山西、辽宁、黑龙江、重庆等城市，项目类型种类较多，有别墅、也有住宅、商业项目另一个值得注意的迹象半年时间，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍，引起部分城市房地产市场的波动。更有甚者上海昔日“地王”之一长风地块上海志成3000万元土地保证金福州融信地产损失7000万元保证金，退掉去年9月高价拍得的一块“黄金地”。导致土地拍卖流标、流拍的原因，资金紧张仍然是。目前开发商的资金自有率普遍只有25%左右，75%的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者支付购房款获得的，而当前的金融调控政策要求开发商自有资金达到35%才能申请委托贷款。很多开发商的钱只够买地，在后续建设资金没有保障的情况下，开发商不敢轻易拿地。伴随着楼市观望气氛的进一步深化万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格碧桂园、富力等也相继推出优惠活动或特价房，价格策略成为一种集体行为“五一”假期碧桂园低价抛盘3天之内9亿元、富力劲销2亿元在深圳5月新开房源均以低于周边房价10-20%的低价发售推出“搜房卡——武汉主流地产联盟”活动，通过打造一个团购平台，以全市最低折扣价来吸引购房者，其中优惠最大8折。从，万科、保利、招商、金地四大房地产公司每股经营性现金流量指标万科-1.52元，招商地产-4.74元，金地-7.52，保利最低，为-7.65房地产开发企业现金流普遍紧张的来源：筹资风险、投资风险、现金流量风险、利率风险、汇率风险，中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。同年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确，货币政策由稳健转为从紧2008年6月7日，中央银行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，2007年10月以来，证监会一直关闭地产上市及再融资大门，证监会鼓励优质地产企业A股上市，但对上市及再融资用于买地的企业，暂不审批。让上市融资有超过30家内地开发商在排队等待香港上市恒大地产搁置上市计划之后，上市计划将延后海外资本市场和债券市场的投资者对内地开发商的海外融资也变得更加谨慎加剧了地产上市公司的资金紧张。对开发商的现金流要求更高修正房地产开发企业的预缴计税基数确定标准,提前预缴力度的加强,对开发商的现金流要求更高。一系列调控政策继续出台,将加速房地产行业的洗牌,相当一部分房企将因资金链的断裂而淡出楼市。自去年7月以来，在紧缩性货币政策及置业者观望氛围浓厚的背景下，全国楼市降价风愈演愈烈，不论房企规模是大是小，皆争相祭出降价大旗，以在淡市中谋取足够的竞争优势，回笼短缺的资金。事实上，进行降价销售已经成为很多地产企业自救的第一步在广州、深圳、上海等城市，近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。特别是在刚刚过去的被开发商寄予厚望的“红五月”，全国楼市并没有出现预想中的转折性变化。数据显示，上海5月份住宅均价为14099元/平方米，而4月这一统计数据为15692元/平方米，环比跌幅达到了10%左右；在深圳，5月深圳新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米，环比4月的11962.08元/平方米下降7.92%，而这已经是深圳房价今年3月以来连续第3个月出现回落。由于市场总体萎靡，今年1—5月深圳新建商品住宅销售面积123.79万平方米，同比下降55.64%；并且今年1—5月深圳住宅空置面积达67.18万平方米，同比增长了82.26%。5月业绩快报，内地房产巨头万科、保利、金地销售业绩不尽如人意。其中