城鎮土地利用潜力评价.doc

城镇土地利用现状与潜力评价 一、城镇土地利用现状 县（市、区）城镇用地面积为 公顷，占土地总面积的 %，其中：居住用地面积 公顷，占城镇用地面积的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %；商服用地面积 公顷，占城镇用地面积的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %；工业仓储型用地 公顷，占城镇用地面积的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %；其他土地面积 公顷，占城镇用地的 %，平均容积率为 ,平均建筑密度为 %。 1、城镇土地利用潜力评价的指标体系 主导因素原则 可得性原则 普遍性原则 分类评价原则 具体指标 权重（） 居住性 总容积率 建筑密度 土地闲置率 功能区内道路广场用地比重 绿化率 商业服务型 总容积率 建筑密度 土地闲置率 功能区内道路广场用地比重 绿化率 工业仓储型 总容积率 建筑密度 土地闲置率 功能区内道路广场用地比重 绿化率 2、 在上述城镇土地利用潜力评价指标体系中，土地闲置率是正向指标，即土地闲置率越大土地利用潜力越大；功能区内道路广场用地比重和绿化率是逆向指标，即指标值越大土地利用潜力越小；建筑密度、容积率既不是逆向指标，也不是正向指标，因为建筑密度、容积率过低固然是对土地资源的浪费，但建筑密度、容积率过高也不可能营造适宜的环境。因此,建筑密度、容积率存在一个标准值,实际值低于或高于标准值，均有潜力可挖。基于此可建立城镇土地利用潜力评价模型 式中:为评价单元的潜力分值, 值越小表示评价单元的土地利用越合理；为评价单元的平均容积率；为容积率的标准值；为评价单元的平均建筑密度; 为建筑密度的标准值；为评价单元的土地闲置率；为评价单元内道路广场用地比重；为评价单元的绿化率；为权重。 3、建筑密度和容积率指标既不是正向的也不是逆向的而是有一个所谓的标准值实际值与之越接近越好过大或者过小都不理想。由于这些指标的合理程度因国家、城以及发展阶段不同而异因此国内外研究还没有找到很好的测度办法在实际工作中常采用的方法主要有经验法和理论推算法种报告采用经验法来确定建筑密度和容积率的评价标准。经验法是将各类单元内所有宗地的建筑密度和容积率等指标分别按照由小到大根据经验取中位值或位于60%70%处的值等为标准值。 县（市、区）有 块宗地, 用地面积 公顷。报告评价单元提取的原则： （1） 县（市、区）评价单元分为居住型、商服型、工矿型和其他型种； （2）对于分布较均匀的地区，居住和工矿性质的土地现状评价单元不跨越，面积相对稀疏的商服用地可跨越的范围； （3）对于其他控制层占显著位置的地区，打破的界线，以土地用途的类别进行合并归类； （4）对于面积很小的独立宗地可以舍去； （5）对于含在某个土地利用类型范围内的其他性质的土地可以根据具体情况进行取舍。 最终提取评价单元 个，其中，工矿型 个，居住型 个,商服型 个。根据城镇土地布局规则，首先找出土地利用布局结构明显不合理的单元，然后利用公式可计算出各评价单元的潜力值（），在 个评价单元中，最小值为 ，最大值为 。对于布局结构不合理评价单元，其土地潜力值赋为一个相对较大的正数（此处选择赋值为10），而用地结构合理的单元值采用各自的真实计算结果。按照值频率分布的自然间隔划分等级区间，可将 县（市、区）的土地利用潜力分值划分为 个等级，分值越大，可供挖掘的潜力也越大。 得到各个评价单元的土地利用潜力值之后，可根据下列原则将各评价单元的土地潜力分为适度利用、过度利用、低度利用和不均衡利用种类型： （1）适度利用是指某评价单元的建筑密度、容积率与标准值比较接近，且评价得到的潜力分值处于一个合理的区间[,](表示通过某种方法确定的这个合理区间的临界值，报告中采用中位数法。这类评价单元的利用结构和利用强度均较为合理可供挖掘的潜力较小。 （2）过度利用是指某评价单元的建筑密度、容积率均大于标准值，且评价得到的潜力分值＞。这类评价单元的利用结构合理，但利用强度偏大需要合理疏散。 （3）低度利用是指某评价单元的建筑密度、容积率均小于标准值，且评价得到的潜力分值＜-。这类评价单元的利用结构合理，但利用强度偏小，需要提高土地利用率。 （4）不均衡利用的评价单元可分为2种：一是土地利用布局结构明显不合理的单元，对于这类评价单元需要在调整土地利用结构的基础上制定合理的利用强度指标；二是评价单元的建筑密度和容积率一个大于标准值，另一个小于标准值，且评价得到的潜力分值＞，这类评价单元。当采用中位数法确定值为时