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住宅产品开发成本的优化配置初探 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——住宅产品价值相关性研究 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天泰房地产开发股份有限公司董事长 张斌 摘要：在住宅产品开发过程中，开发商所关注的产品细节（局部）往往与客户关注的产品细节有着很大的差异。开发商着重强调的细节客户未必关注，反之，开发商容易忽略的细节却往往是客户很在意的关注点。 　　二者关注点的差异往往导致开发商不能在客户最关注的节点上优先配置成本投入，从而导致了开发成本结构不合理，客户满意度不高。本文通过调研、数理分析等过程，揭示了住宅产品成本配置结构与客户关注度之间的内在关系，提出了在住宅产品开发总成本基本不变的前提下，如何优化成本配置结构，最大限度提高客户满意度从而提高项目收益的方法。 关键词：末级成本、客户关注度、成本敏感度、客户满意度。 Abstract: In the process of developing housing residences, there are generally huge differences in paying attention to project details between customers and development merchandisers. Development merchandisers pay emphasis on details that customers didn’t think a lot of .Whereas, details ignored by development merchandisers are concerned by customers. The differences between two sides often lead that development merchandiser cannot distribute cost preferentially on cost factor customers concerned,accordingly it makes cost use ratio decrease. This paper mainly analysize the inner relations between cost distribution of housing residences and custumors concerned degree by the process of investigation and mathematics analyse. It also make cost distribution to go up the best status and improve custumors satisfied degree by the greatest extent on the premise of controlling project cost in certern scope. Keywords: ultimate cost, customers concerned degree, cost sensitive degree, customers satisfied degree 1 研究背景及目的 1.1 研究背景 　　在目前国内的房地产开发领域中，住宅产品的开发占据了70%以上的比例，据报道：2006年全国房地产开发投资额为19382.5亿元，其中商品住宅开发投资额为13611.6亿元，占房地产总开发投资额的70.2%，在这其中，每个楼盘的投资额动辄上亿乃至几十亿。 　　如此巨额的成本投入，能否都带来相应的客户满意度呢？未必然，在实际开发过程中，开发商的成本配置经常出现“偏位”现象，即：对客户关注度未进行系统的分析，对客户关注度高的成本项简单的降低成本，造成了客户的不满。相反，某些成本项上花了冤枉钱，客户满意度并没有随该项成本的增加而同步增加，甚至有所降低。 　　我们来看下面几个案例： 　　案例一：某城市近郊，集中了几家低密度高端楼盘，主要客户群为该城市中产阶层。为与市场定位相符合，该区域楼盘普遍采用较高的建设标准，比如外墙底部采用干挂石材的方式塑造稳固、厚重的感官价值。 　　但其中有一楼盘为节省成本，在现房中欲以真石漆代替样板间采用的外墙干挂石材，虽然节省了少量成本，但却遭到了客户强烈的反对，客户反对的理由恰恰因为“这种漆显得档次低，不如干挂石材厚实，看上去不值这个价”。 　　原来该项目的目标客户群作为刚富裕起来的阶层，内心渴望被社会认可和羡慕，对凸现住宅感官价值的细节关注度很高，比如说住宅的外墙，这是他们向亲友展示“面子