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证券投资分析报告 分析对象：证券代码：：：：一、基本面分析 1．宏观经济分析 在全面深化改革、外部环境转好、新型城镇化推进和消费恢复性增长等因素影响下，中国经济将继续“稳中向好”。对此，宏观政策将保持基本稳定，财政政策重在控制一般性支出、以保障和改善民生为重点，着力提高财政资金使用效益，完善结构性减税，推进财税体制改革；货币政策将总体稳健，调控手段更多向市场化、价格型转型，存准率或将下调，人民币汇率波动性增强。对于存贷款基准利率在2014年的发展态势，接受采访的多位业内人士均预计其“保持基本稳定”。这是因为，在经济增长保持总体平稳的情况下，降息的压力已经下降；加之避免房价进一步上涨，防止风险进一步向地方融资平台集聚和管理通胀预期，利率也不宜下调。此外，加息的条件也并不充分，经济增长仍需进一步巩固，下行压力仍在。 预计2014年基准利率保持稳定的可能性较大，但利率市场化改革进程还将稳步向前。 专家认为，2014年是经济转型将进入取得实质性进展的新时期，以改革来完善调控是2014年宏观调控创新的最大看点。具体到货币政策操作上，2014年我国基础利率体系的进一步完善，也将实质性地提升我国宏观调控水平，进一步提升相关工具的灵活性和传导效果。 考虑到近期经济下行的风险，未来数月人民币汇率可能会保持小幅贬值态势，但基于中国日趋稳定的经常账户顺差，以及政策当局推进人民币资本账户可兑换的决心，人民币在未来1-2年内仍将基本保持稳定或小幅升值，预计2014年全年人民币汇率呈现前低后高走势，双向波动幅度将逐步加大，年底人民币兑美元汇率中间价将升至6.08左右，并逐渐接近均衡水平。当然，短期内要注意合理引导人民币预期，避免因出现趋势性贬值，对宏观经济金融稳定带来冲击的风险。 2．行业分析 2014年房地产市场的发展或难再现2013年的火热态势。2014年，房企资金受多因素的影响下将由“偏松”步入“合理”，或者“偏紧”区间。郑红玉指出，房企资金逐步偏紧，主要由以下因素所致：　　一是房地产相关企业加紧土地储备占用资金。2013年各大房企销售业绩呈现快速增长，房企去化速度加快，后续亟待进行土地储备，以快速抢占后期市场，做大做强企业规模。财管1111 刘超 20512911101 我们在图中可以看到在九月份一开始，就出现了黄昏之星状态，在9月前五 　　二是拿地成本高致使资金压力大。2013年土地市场的火爆接近疯狂，地王频现，此外优质地块稀缺加大房企竞争。　　三是新房市场供应加大将影响去化。2013年成交的大量土地今年将陆续形成产品进入市场，从而增加新房市场供应，一方面供应加大将使得去化压力增大，资金回笼力度将难以复制去年，另一方面也会加剧房企间的竞争，在一定程度上抑制房价上涨，影响房企收益。　　四是房地产调控还将继续影响市场。2013年的各地限购、限贷政策将继续发挥作用，压制部分市场需求。　　五是货币政策中性略偏紧，尤其是房地产贷款沿袭2013年下半年格局，仍将偏紧。一般而言，每年一季度都是全年放贷最多的季度，但今年年初个人房贷依然没有如往年那样“放水”。 综上所述，国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展，但同时，针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空，但总的来说利好大于利空，在以后几年的发展中，房地产业对我国的经济增长仍将发挥不可替代和极其关键的作用，前景良好。 3.企业分析 房地产业务竣工、结算具有一定的季节性规律，大多集中在下半年特别是第 4 季度。由于一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低，导致同比变动的波动性也较大，因此第一季度结算数据对前瞻全年业绩的参考意义并不大。今年第一季度公司竣工面积 98.4 万平方米，占全年计划竣工面积的比例仅为 6.6%，较往年更低。受此影响，一季度公司实现结算面积 72.7万平方米，结算收入 90.5 亿元，同比分别下降 41.1%和 32.1%，实现营业收入 95.0 亿元，净利润 15.3 亿元，同比分别下降 32.2%和 5.2%。公司预计，2014 年全年竣工量将基本符合年初计划，全年业绩预计将保持稳健的增长。报告期内，公司净利润率上升较为明显，原因主要在于：1）1 季度上海、深圳等高毛利城市结算收入占比较高，房地产业务的结算毛利率由去年同期的 26.7%上升至 30.5%，提高 3.8个百分点；2）1 季度公司实现投资收益 73,082.08 万元，较去年同期的 3,533.45 万元大幅增长。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置收益。公司认为未来公司投资收益进一步增长是正常现象，原因在于