东坡金城商业计划书..doc

【东坡金城商业计划书】 目 录 第一部分 ………………………….. 运营资料 第二部分 ………………………….. 城市分析 第三部分 ………………………….. SWOT分析 第四部分 ………………………….. 项目定位 第五部分 ………………………….. 市场定位 第六部分 ………………………….. 业态规划 第七部分 ………………………….. 项目经营模式（商业部分） 第八部分 ………………………….. 租金定位 第九部分 ………………………….. 招商计划 …………………………. 整体策略 …………………………. 推广策略 …………………………. 招商手段 …………………………. 优惠政策 第十部分 ………………………….. 项目经营模式（文化部分） 第十一部分 ………………………….. 配套改进计划 第十二部分 ………………………….. 财务情况 第十三部分 …………………………. . 融资计划 附件（一） ………………………….. 现场规划 附件（二） ………………………….. 招商手则 附件（三） ………………………….. 媒介计划 第一部分 运营资料 项目用地100余亩，建筑面积70000余平方米，商铺面积5000余平方米，住房面积2000余平方米，总投资RMB 1.5 亿元。 东坡金城于2003年9月开盘销售 项目销售/招商情况（如图） 项目业态（如图） 类别 美容养生 服装饰品 文化教育 休闲食品 通讯 名细 国珍专营 天然居 姚明一代 音乐之声 冷酷100 中国联通 超英美容 城市猎人 腾飞运动 好记星 空门足球吧 中国移动 叶氏美容 童话世界 爱情氧吧 东坡文化公司 曼德夫 　 晶悦女子 精彩F1 瞬间之间 唯尔靓 　 　 　 怪妹妹 心情驿站 徐艳霞艺术中心 　 　 　 SOLO 琪赛 智能电脑 　 　 　 QQ女孩 哟喂呀 金键艺术中心 　 　 　 阿迪达斯 　 　 　 　 统计 4 15 7 3 2 项目现状分析 随着项目整体地块的增值，招商节奏阵逐渐加快 服饰、美容和教育产业招商比例较大 休闲广场利用率最高，同时带动了周围商铺的招商 第二部分 城市分析（2005年） 资料 04~05年城市人口自然增长率为1.22‰，在30万左右，常住人口20万左右 04年消费品市场更趋活跃。全年实现社会消费品零售总额67.38亿元，增长21.6%。其中批发零售贸易业实现销售额49.87亿元，增长23.7%；餐饮业实现销售额13.1亿元，增长32.1%。上半年，城镇居民人均可支配收入4088元，增长28.4%。2720元，增长18.9%。其中，食品消费增长14.2%，教育文化娱乐服务消费增长6.9%，交通和通信消费增长7.6%。目前全市有个体工商户73216户，从业人员101425人房屋建筑竣工面积357.6万平方米，下降7.2%。房地产投资一直呈现下降态势今年以来，商品房销售增幅一直落后于其投资50个百分点以上；空置面积较多，上半年空置面积19.7万平方米，其中住宅7.1万平方米，空置面积比去年同期增长42.3%。1-6月，商品房销售额12754万元，销售面积11.4万平方米，分别比去年同期下降54.4%个和60.6%。今年以来，商品房销售幅度一直落后于其投资增幅50个百分点以上 Strength（优势） 政府优势：当地政府文化产业的重点项目 地块优势：居住人口最多，离传统商业中心仅一街之隔，有利于人气的培养 项目规模：有利于综合竞争力的形成 整合营销：当地缺少休闲产业，而项目体量足以支持多个休闲产业的形成 Weakness（劣势） 区位劣势：项目所在地位于老城区，但项目周边人气目前还不是很旺，商业氛围不佳，现有商业中心与项目相隔上大南街，却并没有给项目带来有效的人气聚集效应 道路交通：目前项目周边仅沙觳行、大南街有一定的人流量；小北街的商业气氛被三苏祠阻隔，难以沿展到项目。 消费习惯：大南街被消费者遗忘，如何唤起他们的记忆，我们需要在宣传和品质上花费很大的力气。 Opportunity（机会） 来自市场：眉山没有形成特色消费商圈，商业楼盘缺少系统的科学的推广方式，做好项目定位和目标对象是项目迅速成败的关键 城市地块的增值，市中心商铺密集，业态单一（服饰），其他业态零散，都是我们形成集中补充业态的机会。 Threat（威胁） 区域竞争：新城区是政府规划的重点建设区域，有东坡湖广场、义乌商贸城、金罗马假日广场、青年步行街等大型商业楼盘；老城区有：赛尔阳光广场、巴黎春天、小香港商业步行街等 市场风险：目前区域市场的商业地产开发属于实质性空白阶段，主要由于三苏祠的产业形态对传统零售商业的反