关于土地还原利率的若干思考..docVIP

关于土地还原利率的若干思考 众多的不动产价格评估方法中收益还原法是一个常用的方法，但要运用好它却并非易事。还原利率是难以确定且影响不动产价格评估精度的最重要的因素。本文拟就还原利率的本质及其影响因素做一番思考。 一、还原利率的本质 所谓还原利率就是把不动产纯收益还原成不动产价格的一个比率，并用马克思的地价公式加以表示，即v=a／r，式中v一不动产价格；a一纯收益；r一还原利率。由此看来土地还原利率就是土地利率，那么，土地利率又何以存在呢?看来要解决这个问题得从利息的本质人手。关于利息的本质，几乎有建树的经济学家都有论述，择其要者简述于后。 配第的“使用权报酬”说。威廉·配第(WilliamPetty，1633—1687)是英国古典政治经济学的创始人。他认为，利息是“因暂时放弃货币的使用权而获得的报酬”。同时，还以地租的存在及其合法性来反证利息存在的合理性，他认为，既然出现土地可以收租金——地租，那么出租货币也同样应该收取租金——利息，否则，货币所有者就不会贷出其货币，而宁愿将其货币用来购买土地，然后出租以获取地租，由此可知，地租只不过是一种变形的利息罢了。 洛克的“风险报酬与分配不均”说。约翰·洛克(JohnLook，1632—1704)是17世纪英国著名的哲学家和经济学家。他认为，利息是贷款人承担风险而得到的报酬，其报酬的数额与其所承担风险大小相适应，利息之所以存在是由于货币分配不均而引起的。货币少的人向货币多的人借贷后经过精心运作，就会创造出财富，他将其中一部分作为报酬还给贷款人。 庞巴维克的“时差利息”论。欧根-逢·庞巴维克(EngenVor1Bohm--Bawerk，1851-1914是奥地利经济学家，他以人的主观评价和时间因素来解释利息，倡导一种“时差利息论”，认为利润、利息和地租等收人都视作为利息的不同形态，从资本家和消费者的心理出发，把社会上的物品区分为直接满足当前需要的“现在财贷”和满足了将来需要的“未来财贷”，而人们对“现在财贷”的评价通常大于“未来财贷”的评价，这是由于人们在经济不佳时急需现金或消费品，从而高估现在，对未来捉摸不定而低估将来，因此现贷比未来财贷更具有高的价值。这种由于现在和未来不同时期的主观评价不同而带来价值上的差异，即所谓时差。由于时差的存在，未来财贷所有者必须向现在财贷所有者支付相当于价值时差的“贴水”，即利息。 从上述理论可知，投资风险的补偿和人们主观上对未来收益的贬值，都构成了投资收益率。如果地价代表土地购置者对土地的一种投资，那么.所付出的地价就是投资的资本。这笔投资每年会带来一定的收益，这项收益就是不动产的纯收益。用于把纯收益还原成不动产价值的比率就是还原利率。正如把这笔投资存人银行，每年所得到的纯收益即利息，而能把利息还原成本金的比率就是利率由此看来，土地还原利率与银行利率本质相同，具有相同的性质，均为投资收益率的不同表现形式。 不动产投资者付出地价期待将来获得收益.而将来的收益是具有风险性的.这种风险应予以折扣.土地还原利率就代表这种折扣率。土地投资者在对土地估价时，必须考虑这块土地将来的收益是否可靠?风险程度如何?管理上是否方便?这些条件均构成土地还原利率的基础。若其将来收益可靠，且有递增的趋势，则利率可选用低些，地价则高反之风险大、收益不稳定，且具有递减的风险，则须选用较高的利率，所估地价将低些。 此外，由于地价是未来收益的折现值，人们对未来的收益，不同于现有的等量财物，因将来的收益一则有风险，未必可靠即投资具有风险性，二则还要等待.投入资金不能立即变现也就是投资的流动性；流动性越差，忍受痛苦或牺牲就大，收入的价值就具有更大贬值。在这种情况下，土地还原利率就是对这种将来收入的贬值率。认清土地还原利率的本质有助于分析影响还原利率的各项因素。 二、影响土地还原利率的因素 影响土地还原利率的因素众多，择其要者加以分析。 1.银行利率对土地还原利率的影响从本质上讲.土地还原利率并不完全等同于银行利率，但在土地市场发育不完善的条件下，借用银行利率作为土地还原利率应该认为是较合理且现实的。如上所述，土地还原利率就是投资收益率，它的大小与投资风险性大小成正比。风险大，收益率就高；风险小，则收益率就低，因此，这种土地投资的收益率理论上应等同于具有同等风险的银行资本收益率。正如马克思指出“土地价格.实际是指土地所有者在出卖他的土地时，要考虑出卖土地所得的货币，如果存入银行其利息要与失去的地租数量相等，或者在他买进土地时，其付出的地价如存入银行，其利息要与所获地租额相等。若不如此，他宁愿保留资金收取利息，既不买进也不卖出土地。”可见，银行利率是影响土地还原利率的重要因素。问题在于何种利率与土地投资风险性相同即以那种利率为计算依据。 (1)以银行长期存款利率或可靠的国库券利率为标准。理由是