华南mall综合报告..docVIP

目录 第一章 华南MALL商圈范围的划定 2 第二章 华南MALL人流量及其消费额预测 9 2.1华南的人流量预测 9 2.2华南的日均消费额预测 13 第三章 华南MALL商圈环境分析 19 3.1 华南MALL商圈的社会经济发展环境 19 3.2 华南MALL商圈的交通环境 24 3.3 华南MALL商圈的商业经营环境 34 3.4 华南MALL商圈的政策环境 44 第四章 各层商圈消费者之特征 48 4.1各层商圈消费者的人口特征 48 4.2华南MALL各层商圈的目标消费者特征 54 4.3各层商圈消费者的消费行为特征 55 第五章 消费者对超大型购物中心的期望与需求 62 5.1 对超大型购物中心购物项目的期望和要求 62 5.2 对超大型购物中心餐饮项目的期望和要求 64 5.3 对超大型购物中心娱乐项目的期望和要求 65 第六章 消费者对华南MALL的接受度 66 6.1 对华南MALL的认知状况 66 6.2 对华南MALL及其特色的感知与评价 68 6.3 光顾华南MALL的可能性和迫切程度 69 第七章 对华南MALL的建议 70 第一章 华南MALL商圈范围的划定 MALL是在“毗邻的建筑群中，或一个大型建筑群中，有一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织起来，提高购物、休闲、餐饮、娱乐、等各种服务的一站式消费中心。MALL起源于20世纪中期的欧美，在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等发达国家中，MALL属于最流行的先进高级商业业态。目前中国还没有真正意义上的MALL。 华南MALL是一个将崛起于广东东莞市万江区，投资达到25亿元人民币，建筑面积达到80多万㎡，商业经营面积超过60万㎡的，集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及大型景观游乐主题公园于一体的一站式消费中心，将是国内真正意义上的第一个MALL。 华南MALL作为一个庞大的商业业态机构，必须汇集周边地区的人流、物流、资金流和信息流，极大拓展珠三角的巨大消费市场，成为珠三角的零售行业核心力量，为此，我们必须明确华南MALL商圈辐射范围。通常来说商圈是指零售商业业态以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。下面我们将采用定性分析和定量聚类分析方法来确定华南MALL的商圈辐射范围及其层次。 一、华南MALL商圈辐射范围分析 在国外MALL通常分布在郊区，其价格普遍低出城区20%以上按国外定义，一个的有效商圈达到200300公里客观经济环境：形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店城市居民向郊区延伸消费观念转向生理和心理需求的双重满足人均国民收入20000美元以上民中小汽车普及率超过50% 时间 （分钟） 自驾车路费 （元/双程） 公共交通费用（元/双程） 自驾车路线 黄埔 40 30 30 30 广深高速/107国道 增城市 30 30 22 24 荔新公路/107国道 新塘 30 30 20 30 广深高速/107国道 长安 45 40 0 14 本地公路 虎门 23 30 0 14 广深高速/107国道 寮步 45 30 0 10 本地公路 樟木头 22 40 0 14 本地公路 石龙 45 30 0 8 本地公路 广州市 50 40 30 40 广深高速/107国道 番禺 70 40 80 60 京珠高速/广深高速 从化 85 60 50 80 广从公路/广深高速/107国道 深圳 70 40 70 80 广深高速/107国道 佛山 80 60 100 70 广佛高速/广深高速/107国道 顺德 70 40 70 100 广珠公路/广深高速/107国道 珠海 140 100 150 140 京珠高速/广深高速 中山 110 80 130 100 京珠高速/广深高速 江门 155 120 150 100 广佛高速/广深高速/107国道 惠州 110 80 60 38 莞惠公路 惠阳 150 120 50 30 莞惠公路 二是由于珠三角各地经济发达，汽车保有量较高，光顾华南MALL有着良好的条件。根据统计部门公布的数据，2002年珠三角以上地区共实现国内生产总值9,536.18亿元，比2001年净增1,013.3亿元，占广东省的80%，占全国的比重为9.3%，比2001年提高0.4个百分点。 从人均国内生产总值看，2001年珠三角腹地的上述主要城市广州、深圳、珠海、佛山、江门、顺德、中山、东莞、惠州、南海、番禺等的人均国内生产总值均接近或达到2000美元水平，其中珠海、深圳是超过5000美元水平，广州、东莞、顺德、南海、番禺等城市是超过4000美元的水平，是国内经济最发达地区之一。 同时，据广东省统计局的抽样调查表明，现在东莞、深圳和顺德三