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房地产投资分析概论资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金（股本金）、开发贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策的过程中，他们都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，对各种可能的投资方案进行比较、分析。所以进行房地产投资分析时，须对与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标有一个较准确的把握。　（一）现金流量　房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，最终建造出可供人类生产或生活入住的建筑空间。从货币形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。　房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查在不同运行模式或开发方案下的现金流出与流入，选择合适的运行模式或开发方案，以获取最好的经济效果。　对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。　（二）投资与成本　1.投资与成本的概念　投资是人们的一种经济行为，而成本则是人们付出的代价。　（1）投资。投资可以分为广义投资与狭义投资。广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。　一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入产品成本，并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。　（2）成本。成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。　就工业投资项目而言，其投产后便开始了产品的生产经营活动。产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。生产经营活动中的费用包括生产费用和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品生产过程中的费用称为产品的生产成本（亦称工厂成本），生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本（亦称完全成本）。　影响产品成本的因素很多。对于同一种产品来说，不同生产技术方案、不同生产规模、不同生产组织方式、不同技术水平与管理水平、不同物资供应与产品销售条件、不同自然环境等都可能导致产品成本的不同。　投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在两个方面。　①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是惟一的；而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。　②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。　2.房地产投资分析中的投资与成本　房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本有较大差异。　对于开发-销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分却都将形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预