(房地产估价理论与方法第四章房地产价格影响因素.docxVIP

第四章　房地产价格影响因素考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。第一节　房地产价格影响因素概述　　1.房地产价格影响因素的总认识　　各种因素引起价格变动方向，变动程度不同　　影响因素与价格变动之间的关系不尽相同　　有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关　　各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的　　同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同　　各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的　　某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以　　2.房地产价格影响因素的分类　　□第一种分类体系　　　■自身因素　　　　□区位因素　　　　□实物因素　　　　□权益因素　　　■外部因素　　　　□人口因素　　　　□制度政策因素　　　　□经济因素　　　　□社会因素　　　　□国际因素　　　　□心理因素　　　　□其他因素　　□第二种分类体系　　　■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响　　　■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响　　　■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节　房地产自身因素　　1.区位因素　　区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。　　房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。不同性质的房地产对于区位的要求不一样。房地产区位是可变的。　　在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地　　土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者　　依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布　　区位因素可以分解为　　位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。　　方位——“山之阳，水之北”　　距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高　　衡量距离的指标（4指标）　　空间直线距离。　　交通路线距离。　　交通时间距离应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测算。　　经济距离是将交通时间和交通费用统一起来考虑的距离。　　朝向，住宅的朝向影响到采光，价格一般是南方为上，东方次之，西又次之，北不良　　楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度等（容易混淆，楼层属于空间区位）　　住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层最优，顶层较劣，有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣　　商业用房，地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%　　【判断题】一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（　）　　【2008年真题】　　提示：参见教材P121　　[答疑编号500434040101]　　『正确答案』正确　　『答案解析』商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。　　【判断题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。　　【2009年真题】　　提示：参见教材P118　　[答疑编号500434040102]　　『正确答案』错误。　　『答案解析』商业用房位置优劣的首要因素是繁华状况、临街程度和交通，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。 　　交通，交通因素对价格的影响方面:　　■出入可利用交通工具　　■道路状况　　■交通管制情况　　■停车方便程度和收费标准　　开辟新的交通线路可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，使房地产升值。从时间上看，开辟新线路对价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后的升值作用会停止。从空间上看，离站点越远所受影响越小（离站点过近也有负面影响,主要是噪声）。交通管制的影响主要包括在所有时间或某段时间的禁止通行、单行道，禁止掉头、左拐弯等。交通管制的房地产价格的影响，主要看这种管制的内容和房地产使用性质。可能有正面影响，也可负面影响。　　周围环境和景观　　□大气环境　　□水文环境　　□声觉环境　　□视觉环境　　□卫生环境　　□人文环境。　　此外，绿地率＼容积率＼建筑密度＼建筑间距等也反映了环境和景观状况。　　外部配套设施，有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高。　　下列房地产状况中属于区位状况的有（　）。【2008年真题】　　A.位置　　B.房地产规模　　C.环境景观　　D.外部基础设施完备程度　　E.朝向、楼层　　提示：参见教材P119～123　　[答疑编号500434040103]　　『正确答案』ACDE　　『答案解析』房地产规模属于实物