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房屋交易市场现状及存在的问题二手房为例【摘要】：二手房是指再次进行交易的住房，即在量住房，它的住房是对一级市场的补充，有利于抑制房价的过快增长，满足不同的群体。本文对西安市二手房交易市场现状进行了分析，总结出了现二手房交易市场所存在的问题。通过相关的案例分析，表示现有问题的严重性，希望有关部门引起重视，最后展望了二手房交易市场的未来发展。【关键词】：二手房市场；现状；问题；一、西安市二手房交易市场的发展现状。近几年来，西安市商品房价格持续攀升，城区近郊等较优势地段的房价更是另人咂舌，大多临近市区楼盘房价都在每平米6000元或7000元以上，部分楼盘每平方米售价更是已达近万元。过高的房价，对于工薪阶层来说，真可谓是可望不可及。无奈之下，不少购房者便将目光转而投向二手房市场。无论在地段、价位上，二手房的优势显而易见，二手房市场日渐被人关注。早期西安二手房市场中介门店仅二、三十家，截止2010年底，已发展至过千家。中介机构的运营模式也从早期的本土中介门店单店运营、孤立发展到如今的品牌化、规模化运营，行业发展渐趋正规、专业，是成为带动西安二手房市场持续发展的鲜活力量。而“低价”无疑是二手房赢得市场的核心之处，但随着房地产市场的发展，客户选择购买二手房的决定标准正在从价格因素慢慢转向房屋建设年代、小区环境、生活配套、室内设施等相关因素。随着西安城市骨架的拉大，各城区配套建设、商品房市场开发的持续外阔，二手房置业人群置业区域也随之向三环以及三环外延伸。近日调查发现，西安市场交易的二手房越来越“年轻”了，其中房龄15年以下、面积90平方米以内的小户型最受购房者欢迎。?西安房地产信息网统计数据显示，2012年第一季度西安二手房交易中，房龄5年至10年以内的房源加起来占到总成交量的65.1%，15年以内的户型成交比例占到成交总量的23.95%，这就意味着15年房龄以内的二手房成交量占到总成交量的近9成。从房屋面积来看，与2011年第4 季度相比变化不大，2012 年1 季度西安二手房面积段成交比例呈现了“大小减中间涨”的趋势。其中，以80-90 平米变化最为显著，环比上涨2.85%，为涨幅之首；而60 平米以下小户型以及120-144 平米的大户型跌势最为显著，分别下滑2.23%、1.18%。2012 年春节过后，央行提出在房贷方面“满足首次购房家庭的贷款需求”，各大银行纷纷下调首套房贷款利率，之前被挤压的刚性需求开始得到释放，带动80-90 平米紧凑型两室房源销量有所上涨。西安二手房市场蓬勃的发展，还有一部分不可忽略的原因就是近几年西安市学区房人气的持续走高。“孟母三迁为教育”，“赢在起跑线上”。买房看教育已成西安购房者非常关注的话题。而随着高考及中、小学升学考试的落幕，一些学生家长已提前在学校周围紧锣密鼓地选择房子，使得靠近名校、以教育资源见长的房产人气开始持续走高，再次成为楼市关注的焦点。由于西安市名校附近的楼盘都开发的日趋成熟，因此，学区房的二手房市场的买卖及租赁交易会随着每年新生入学而变得活跃起来。二、二手房市场存在的问题。随着西安市房产业的快速发展，房产市场存在的问题也日益暴露：房价过高、土地供应量过大、房屋空置率居高不下、结构不合理以及开发投资过快增长等，给现代社会发展带来不可轻视的消极影响。另一方面，西安市二手房市场刚刚起步，还没有一个比较成熟的二手房市场体制，对二手房的房产问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制，主要表现在以下几个方面：产权不规范。由于，我国体制的体制性，市场上的二手房存在着多种不同的产权状态，有已购公房、直管公房、自管公房、使用权房、经济适用房、商品房等产权方式，产权的确立十分复杂。现在我国其他城市普遍存在着二手房交易完成以后，部分交易房产的产权问题。这一问题的产生是由于购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解少，双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉，对二手房交易市场的发展极为不利。交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房卖房通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖房从自身的利益出发，往往对出售的二手房的一些不利信息进行隐瞒，并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制，使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不高。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方和卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。中介机构的