广西南宁房地产凤岭北片区域分析2012827..docVIP

凤岭北区域分析 凤岭区 区位价值凤岭区域指南起青秀山北麓，北至邕屯铁路线，西起厢竹大道与竹溪大道，东至高速公路入口的地域范围，共28.78平方公里。凤岭为丘陵地带，是南宁自然生态环境最好的区域，有着“南宁后花园”的美称。 ●从规模上看 规划凤岭分区的人口规模为16.1万人。人均居住用地面积62.3平方米，人均道路用地面积19.9平方米，人均绿地用地面积为43.5平方米。 ●从交通环境上看 凤岭北片区片区作为首善的中央居住区，有城市核心干道环绕、仅靠琅东CBD及商务大道——民族大道延长线。 ●从地理位置上看 凤岭片区西接南宁市新城区，东邻仙葫开发区，以民族大道为轴，占据优越的地理位置。尤其是南博会落户南宁之后，该区域的发展优势明显，成为连接中国与东盟各国的“桥头堡” 从居住自然环境上看 区域内拥有青秀山、黄茅坪水库、石林公园等丰富的自然风景资源。汇集了部分企业、机关单位宿舍及高尚商品房社区。 1.2凤岭区域规划 规划要点 （一）规划发展目标 1、规划性质 以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。 （二）规划结构 如上图所示，凤岭分区应依托琅东新区和民族大道，设置三条东西向和一条南北向交通轴，将凤岭分区划分成团状分片——“南北两个片区”结构形态。 两个功能片区具特色，南片区主要布置全市性的会议展览、文化和体育设施；北片区主要布置体现生态特点的居住片。（如体育公园规划和凤岭儿童公园规划） （三）规划用地布局 1、居住用地布局 根据凤岭分区地形特点，在地势起伏较大的地带布置居住用地，并根据“阳坡阴台”的原则确定住宅布局形态，同时，居住用地应尽可能的集中布置，形成一定规模。 依据用地状况、交通条件和配置设施情况，居住片按一类居住用地和二类居住用地两个等级进行布置。 滨水高尚住宅片和山地别墅片布置一类居住用地，综合居住片和山地高尚住宅片主要布置二类居住用地，适当布置一类居住用地。规划居住用地1048公顷。 2、公共设施用地布局 （1）教育设施：根据居住人口分布情况，在各居住片规划设置六所中学和十二所小学，天桃实验学校荣和校区、凤翔小学、北大附属实验学校，南宁二中凤岭校区等，规划教育设施用地23.6公顷。 （2）医疗卫生设施：结合民族大道将凤岭划分为两个片区的现状特点，规划在南北两片各设置一所医院，规划医疗卫生设施用地5.8公顷。 （3）会展、文化、体育设施：依托现有的体育中心和会展中心，在体育中心东面设立文化中心，共同构成南宁市的文体会展中心。本次规划会展设施用地为39.6公顷，体育设施用地为101.7公顷，文化设施用地为50.4公顷。 （4）商业服务设施：规划南北两片区各设置两个商业服务中心。规划用地规模121.5公顷。 （四）道路交通规划 1、城市道路系统规划 规划设置三条东西向主干道加强与琅东新区的联系，设置一条南北向主干道，保持与长岗岭和青秀山以东地区的联系。 规划设置三处立交：在南北向主干道与民族大道相交处设置互通式立交；在体育中心前设置下穿式立交；在高速公路收费站以东的地下涵洞所在处设立下穿式立交。 2、交通配套设施规划 规划设置两个社会停车场：一个布置在北片区商业服务中心旁，邻近南北向主干道，另一个布置在互通式立交的南面，邻近体育中心、文化中心。 规划设置两个休闲性广场：一个布置在中心公园、滨水绿化带和商业服务中心之间的核心地带；另一个布置在体育中心和文化中心的交接地带。 （五）绿化系统规划 凤岭分区绿地系统规划体现出生态特点和高品质的生活环境，并与城市绿地系统相协调，本次规划内容包括：公园绿地、生态控制绿地、防护绿地和街道绿地。 将石门森林公园东面设置为主题公园。利用山地别墅片所围绕的山体建成中心公园，与商业服务中心和滨水绿化带结合，形成凤岭的分区中心。在湘桂铁路和桂北高速公路旁控制100米宽范围，布置防护林带，形成防护绿地。 本次规划绿地面积为736.1公顷，其中公园绿地265.6公顷，防护绿地113.4公顷，人均绿地面积46.3平方米。 （六）景观系统规划 在民族大道两旁布置大型公共建筑和依山而建的住宅区，形成凤岭分区的景观走廊。对现状山塘、冲沟和水库进行水面改造，利用周边用地布置绿化，形成凤岭地区最具特色的滨水景观带。 （七）开发建设 结合南宁市城市生长特点，确定凤岭分区发展方向为：自西向东沿民族大道两侧纵深发展。 首期开发会展中心、石门森林公园和体育中心；二期开发中心公园、山体别墅片和综合居住片；三期开发台阶式花园别墅片、滨水高尚住宅片、山地高尚住宅片、文化中心和主题公园。 二、区域房地产市场研究 本次调查楼盘范围：凤岭片区民族大道以北方向 2.1凤岭楼盘及价格概况 A. 楼盘名称 楼面地价（元/㎡）估算 建安成本（元/㎡）估