万科房地产项目可行性分析[精选].pptVIP

规划设计初步分析 主体部分 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念 1.设计概念 2.技术概念 3.可持续发展概念 工程、销售计划及后期物业管理 主体部分 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当 地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示） 销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期 的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营 测算。 投资收益分析 主体部分 成本预测——成本测算表 税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。 项目投资收益数据简表 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 ? ? 直接成本 ? ? 总投资 ? ? 毛利率 ? ? 税前利润 ? ? 税后利润 ? ? 销售净利率 ? ? 投回报率 ? ? 项目投资收益指标要求 核心指标 内部收益率≥25% 销售净利率≥9% 参考指标 单位面积净利 销售毛利率 资金峰值比例 地价支付贴现比 各年资金占用回报率 管理资源配置 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 主体部分 综合分析与建议 主体部分 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、结论和建议 主体部分 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 竟拍和投标方式取得土地 需要增加和完善的内容 补充部分 一、主要指标测算 二、竞争对手分析 三、制定策略 四、资金筹措 房地产项目可行性分析 内容提要 第一部分 集团新项目发展程序 第二部分 可行性研究报告撰写方法 第三部分 案例介绍 《上海黄浦区金陵路项目可行性报告》 《项目发展管理制度》： 集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。 《新项目发展计划体系》： 各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。 集团项目发展相关·制度 第一部分 万科集团项目发展制度介绍 《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。 《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介绍。 《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。 《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、决策过程。 《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表对照，作为项目论证工作的考评依据。 项目发展管理制度 项目论证及决策阶段业务主线 项目可行性研究 集团项目决策会 项目签约 进入项目跟踪 一线公司研究 集团项目小组研究 项目发展计划 获取土地信息 报董事会 项目论证阶段部门分工 项目论证阶段，一线公司多部门配合主要体现在各专业部门对项目可行性的分析。 项目发展阶段，总部多部门配合主要体现在项目发展工作小组的工作。 项目发展工作小组：小组负责项目进展过程中，各种信息上传下达，保证信息通畅，有义务对一项目前期进行建议和专业指导，并协助一线公司完成相关工作。 由集团企划部、财务部、资金中心、审计法务部等部门委派的人员共同组成。 项目决策阶段时间控制计划 项目论证工作是在整个项目开发过程中，对投资风险控制的最重要环节。在此阶段，每一分钟时间都是规避项目操作风险的宝贵财富。 协议方式获取土地 成立小组申请 14D 可研报告初稿 10D 项目决策会申请 可研报告正式稿 0D 组织项目听证