(太阳城成本分析2013.4.3.docVIP

【项目成本管理评估】 一、项目建安成本综合评述： 太阳新天地商业项目是我司进入市场的第一个大型商业项目，定位高端购物中心。总建筑面积148,555m2,地下4层、地上8层，总高52m。项目发展（2008年底～2012年10月）历经4年，其间遇（亚运、大运、创文）等政策性导致工期延期，也遇到建筑材料、人工的大浮上涨，由此导致建安成本有所提高，但通过全公司各部门的齐心努力，项目成本得到了较好的控制。 在项目发展过程中在设计管理、合同管理、施工管理等方面仍存在太多不如人意之处，需要我们总结以利于今后的项目发展。 以下是本项目现阶段各分部建安成本的汇总： 建安成本估值汇总表 编号 项目名称 合同金额（万元） 增减金额（万元） 已发生估值合计（万元） 单位成本 一 前期费用 359.51 55.64 415.14 27.95 二 主体建安工程费 22,654.95 8,839.84 31,494.79 2,120.08 三 机电安装工程 14,433.74 3,977.93 18,411.67 1,239.38 四 室内公共部分装饰 6,200.58 2,130.07 8,330.66 560.78 五 室外配套工程 3,205.61 727.91 3,933.52 264.79 六 其它 278.64 50.28 328.92 22.14 建安费用合计 47,133.03 15,781.67 62,914.70 4,235.11 预测建安费用合计 67,318.73 4,531.57 二、项目合同管理概况 （一）项目合同基础数据： 编号 名　称 数量 涉及金额约（万元） 占总估值比 备注说明 1 签约工程合同 85 45800 68.17% 除土建、隔墙工程按实结算外，其余多数采用总价包干 签约工程补充协议 59 6200 9.23% 部分协议总包外，多数协议为综合单价包干按实结算 2 甲供材料合同 22 2100 3.13% 单价合同 甲供材料补充协议 12 3 甲指乙购合同 14 1000 1.49% 指定供货单位，指定价格 4 未签约估值 　 14087 20.97% 其中地下室土建较合同增加约7751万元 合计 192 67,183.00 100.00% 　 三、项目各工程实际成本超合同金额较多的原因分析 本项目集团未批复建安总成本控制值，采取“边招商-边调设计-边算成本-边招标”的成本管理模式。必然造成改动多，签证多。造成合同金额与实际发生成本相差较大，因大部分工程尚未结算，预测整个项目建安费用总成本约67,318.73万元，单方建筑面积造价约4,531.57元/M2，初步估计较原合同金额增加约15,781.67万元。增加比例约为25%，。增加金额情况分析如下： 1、主体工程原合同为暂定总价，地下室部分按实结算较原合同金额增加约7751万元，结算后地下室部分单方造价约2559.8元/M2。地上部分未完成结算，初估结算价与合同金额出入不大，单方造价约1386.69元/M2。为增加购物中心建筑内部立体美感，调整建筑平面，主体结构改造增加金额430万元。另外墙装饰部分变更及增加工程较多，增加金额约498万元，如：幕墙铝板、铝型材、百叶改颜色；增加铝飘带；屋顶外墙增加铝板幕墙；主出入口变更、爬藤植物墙变更；部分门头广告灯箱做法变更等。 2、机电安装工程大部分项目为总价包干项目，其中由于室内区域使用功能的改变，多个机电专业工程的施工范围较合同增加较多，如外电、低压配电、消防、空调及智能化系统，较合同增加约3000万元；另外室内区域划分的变化造成的设计变更，以及室内装修工程问题（同上，图纸等问题）造成各安装专业工程大量签证，较合同金额增加共约1000万元，其中低压配电项目及空调项目影响较大，增加造价共约750万元。 3、室内公共部分装饰工程图纸未完善就进行招标（太阳城为购物中心，仅对公共部分装饰），招标及施工过程中先后不断更改工程范围及图纸，并且大多与电子邮件方式发出。为了不影响整体进度，合同签订时所附图纸并非原计算招标工程量清单图纸版本，造成合同清单与图纸矛盾，另招标文件与合同附件约定不够详尽、合同图纸缺少部分详细大样及做法等。综合以上原因，造成后续增加工程、工程签证、变更及甲乙双方争议较多。如：轻质隔墙干挂石骨架做法大样实际做法与图纸做法相差较大；轻质隔墙原设计无挂网批荡；增加天花检修口及商铺门头防盗网；货梯厅增加不锈钢门套；部分天花收扣变更较大；原建筑标高与装修地面设计标高高差达到10-20CM等。因工程签证、变更等原因