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从坠窗伤人谈房屋管理人的过错责任 案例分析：? 2006年9月15日晚上7点左右，黄先生下了班，和3个朋友到一家客家菜酒楼吃饭。酒楼在二楼，黄先生和朋友进了一个包厢，一个朋友说包厢里有点闷，黄先生就到窗户前，想把那个关着的铝合金推拉窗从右向左拉开，第一次用一只手没拉开，黄先生有点纳闷，就用两手使了一点劲。谁知道整扇窗户就眼睁睁地掉下去，黄先生本能地想抓住它，没抓到。马上，就听到楼下有人惨叫了一声。黄先生立刻下楼，看到一位女士捂住头，血已经从她的头部和脖子处喷涌而出，铝合金窗就在她身旁。黄先生马上拨打急救电话，让120急救车把她送到了中山医院。这个不幸的伤者就是周女士，那天她刚好在楼下等车，不料却祸从天降，把她砸成重伤，生活不能自理。周女士于是把出租管理该房屋的康乐公司、酒楼老板李先生和“肇事”顾客黄先生告上法庭，要求赔偿各种损失44万多元。法院根据案情，追加了该房屋的承建方作为被告。这样，案件就有了四个被告。 控诉：女士伤残 索赔44万原告周女士诉称，2006年9月15日晚7时许，原告在长途汽车售票点（该 售票点在一楼）等车，二楼是（被告酒楼老板李先生租赁、被告康乐公司的房屋）经营的“客家佬东江菜馆”。一顾客在该菜馆用餐打开该菜馆窗户时，将一扇窗户推下来砸中原告头部等处，将原告砸成重伤。原告住院治疗29天，经医院诊断为：1、多发伤。（1）失血性休克；（2）颅脑外伤、脑挫裂伤、左顶部头皮裂伤；（3）颈部软组织裂伤、左颈内静脉破裂、左胸锁乳突肌离断、左喉上神经损伤；（4）左肩部、左腕部皮肤裂伤。2、陈旧性肺结核。3、肺部感染。2006年12月12日，原告的伤情经福建天行司法鉴定所鉴定为伤残等级4级附加6级。 本案中，被告康乐公司作为该房屋的所有者和管理者，被告李先生作为该房屋的实际经营使用者，没有尽到房屋管理维护义务，对本案的发生存在严重过错。被告黄先生是实施外力的人和使用人，也存在一定过错，应承担相应的法律责任。故请求判定被告康乐公司、李先生、黄先生连带赔偿原告医疗费、误工费、住院护理费、定残后护理费、住院伙食补助费、营养费、交通费、被扶养人生活费、残疾赔偿金、伤残等级鉴定费、精神损害抚慰金，合计440,386元。 抗辩：众说纷纭 但求无“己”过被告康乐公司辩称：（1）该公司虽为诉争房的出租人，但该房屋自承租之 日起，使用权及日常维护即归属承租人拥有和承担，即日常管护者实为被告李先生。（2）该公司将该房屋出租予承租人时是完好的，且至本案发生时，承租人一直也没有对该房屋自然损坏予以报修，可以确定该房屋是完好的，该公司已尽到该房屋的物业管理责任。（3）如原告所述，窗户本身是完好的，从掉落的窗户特性上看，窗户为推拉式，如果不是非正常外力作用下不可能掉落伤人，之所以脱落是由于被告顾客黄先生用力过猛，导致窗户脱离原有的位置，将其推下从而砸伤原告。由此可见，本案的第一责任人应该是推下窗户的被告黄先生；作为房屋经营使用权的承租人存在一定的管理疏忽责任，而该公司则不应当承担责任。 被告酒楼老板李先生辩称，本案应当由被告顾客黄先生及康乐公司承担主要责任，被告李先生即使要承担责任，也只承担次要责任；被告李先生已垫付的医疗费23,387.93元，伙食费、护理费及另行给付原告4,450元的费用应当在赔偿时予以扣除，并由其他被告予以分担；原告诉求赔偿的金额显然偏高，而且伤残鉴定系自行委托，该伤残赔偿金不应支持。 被告顾客黄先生辩称：（1）其本人不存在过错，他是从右到左拉开窗户，符合该推拉窗使用的习惯，不会导致掉落；况且发现砸伤原告后立即到楼下查看，且及时报警求救，主观上不存在过错，客观上也没有过错的行为。（2）作为管理人和使用人的康乐公司以及酒楼老板李先生是有过错的。自1995年该房屋交付使用至案发前，没有对窗户进行维护的记载，显然是年久失修，窗轨卡槽经长年摩擦、使用已有些松动，作为两被告应当及时更换或检查。两被告均没有尽到注意的义务，存在过错。本案应由康乐公司、酒楼老板李先生、承建方公司承担责任。??? 被告承建方公司辩称，原告损害后果不是由承建方公司造成的，不应由承建方公司承担损害责任；即使窗户是自然脱落，适用无过错原则，因承建方公司不是房屋所有权人，也不是房屋管理者，也不应由承建方公司承担责任。承建方公司只是代建单位，涉案房屋的所有权和经营权均属市住改办所有，经市住改办批准，由代建单位转移给了物业公司——康乐公司，康乐公司是管理者，承建方公司没有从中获取利益；原告损害赔偿的计算方式存在不合理、不合法的地方。请求驳回对其公司的诉求。庭审调查： 调查：讼争的“客家佬东江菜馆”用房是什么性质的房屋？ 经法院调查：李先生经营的“客家佬东江菜馆”用房，系厦门市政府于1994年通过《关于下达建设康乐新村任务的通知》方式，委