(呈文001号)关于拿地方向建议.docxVIP

第【001】号呈 文首创大连旅顺董砣港项目〖级别〗重要〖回复〗日期：20**年00月00日呈送单位：*******FAX:********呈送人： ****抄 送：发件人： ****TEL:********主 题： 大连旅顺董砣港项目一级开发拿地建议大连旅顺董砣港项目一级开发拿地建议项目背景：地块位置：项目位于大连旅顺口区董砣港，整体处于旅顺城市的西北方向。项目距旅顺口区政府直线距离约12公里，距大连星海广场直线距离约40公里。地块现状项目现状为未开发沿海地块。沿海未见沙滩资源，以砾石为主。地块内穿插有高压走廊。地块规模及指标项目总计占地面积1779394平米，建筑面积为1204803平米（目前口径）178万平米中，需要征用海域面积约为165万平米，需要填海面积约为110万平米。陆地动迁面积约为3万平米。滩涂面积约为800余亩。坟地动迁约530盔。项目现状项目目前处于一级开发的前期阶段。市场背景：城市规划背景:“大大连”规划中，以两城、三星为其主要发展地区。从发展方向来看，由于辽东半岛的地域特性，大连的主要发展方向是东北方向。未来旅顺口区的城市规划定位为：旅顺口区为旅游名胜区、船舶制造和临港产业区、高新技术产业区和大学园区，重点发展旅游功能和旅游产业。沿旅顺南路主要发展旅游产业；旅顺北路以交通功能为主，带动工业小区和特色农业的发展，形成产业带；旅顺中路以发展生态旅游和观光农业为主，建设大规模的森林公园。从省级“大大连”城市规划定位来看，旅顺口区属于临港重工业及产业区、大连主城区的部分功能承接，以及红色旅游圣地。区域规划背景大连软件园：大连软件园从1998年开始发展，至今已有13年，现已成为很多世界大中型IT相关的企业的软件发展以及资讯服务的基地。随着大连软件园的进一步扩张，二期的逐步实施，大连软件园将会发展至旅顺的东北方向位置。软件园二期旅顺口区与其说软件园二期是旅顺口区新的发展引擎，不如说是软件园一期的自然延伸，对本案区域影响不大。塔河湾区域大连旅顺大学城：大连旅顺大学城是大连市区大学外迁的主要目的地之一。进入的学校有大连交通大学软件学院、大连外国语学院，大连医科大学、东北财经大学、辽宁对外经贸学院信息学院等。大学城旅顺口区大连市区内大学集中搬迁至旅顺一方面可以缓解市区内用地紧张与大学扩张的矛盾，另一方面也可带动旅顺当地发展，但大学城规模及影响力较小，并且距离本案位置过远，对本案帮助不大。临港产业园新城? 西部临港新城占地113平方公里，以两大港口为核心，即羊头洼的海上滚装运输中心和双岛湾综合物流港区重点发展港口、物流、修造船、海上能源设备、海洋工程、机车、装备制造等产业，形成交通能源设施产业基地旅顺口区积极引导城区企业向西北部临港新城集聚，使长城三涧工业园区与旅顺经济开发区、双岛湾绿色临港产业区形成集中连片发展，建设新型高端临港产业基地。今冈船务、日本今治造船集团、大显集团、大重集团、新船重工、大宇船舶设备制造等国际企业纷纷入驻，中远集团也已决定投资49亿元建设中国规模最大的船舶总装厂。临港产业园新城为目前旅顺口区最新、最大的规划之一，本案位于临港产业园新城中央区域。小结：从区域规划层面来看，由于旅顺口区位于辽东半岛尽头，因此并非大连的主力发展方向，同时目前正在实施或较为成熟的规划题材，距离本案均距离过远，难以直接利用。本案位于临港产业园的中间位置，由于周边的产业模式已经确定，以及本案并不具备沙滩等良好度假要素，从区域规划层面来看，旅游、度假题材主导的高端住宅区较难实现，产业园区中的生活配套型发展方向将是本案的主要发展方向之一。区域土地市场现状：2010年旅顺口区共成交41块商品房用地，总用地面积为303.3万平米，总建筑面积为372.2万平米。可以看出，旅顺口区成交土地容积率相对较低，平均容积率仅为1.23。成交用地面积占大连市成交面积16%，成交建筑面积占大连市成交建筑面积12%，房地产市场供需：2010年旅顺口区共成交95.3万平米，供应量为69.2万平米。整体看来旅顺口区商品房略微表现出供不应求的市场态势。随着2010年大量土地成交，未来这一现象将会得到明显改变。价格：与大连市其他区域相比旅顺口区价格明显处于低位，在其他城区大举突破万元均价时，旅顺口区仍在7000以下徘徊。、板块旅顺地产市场分为三个板块，分别是老城区板块、新城区板块以及经济技术开发区板块：本案不位于任意一个现状板块内。老城区配套完善，均价最贵，开发区职场密集，均价次之，新城区均价最低。整体均价约为7000元/平米左右首创大连旅顺董砣港拿地建议旅顺口区并非大连市主力发展方向；虽有大量规划题材，但大多较为弱势，同时距离本案过远，难以有效带动和利用；可直接利用的规划题材仅为临港产业园新城，本案位于中央位置，周边规划已开始实施，调整余地较小，高端旅游度