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德国社会住房法律制度研究 　　〔摘要〕 德国社会住房法律制度是德国社会保障体制的重要组成部分之一，也是贯彻德国《基本法》规定的社会国原则的重要体现。目前德国的社会住房的法律渊源主要是以联邦层级的《住房资助法》和《住房限定法》为主，并辅之以有关的条例。在法律关系上体现了主管机关、资助接受人和住房权利人的三方关系，并通过目的限定和价格限定制度予以保障资助目的的实现，在不取消私法自治和私有财产权的条件下完成必要的社会安全保障目的。 　　〔关键词〕 德国社会住房法律；目的限定；分配限定；住房权利证书；价格限定 　　〔中图分类号〕DF458 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1000-4769（2013）03-0089-06 　　一、前言 　　自2002年1月1日《住房资助法》生效以来，德国现行的社会住房建造法律制度产生了根本性的转变，从“向广大的各阶层人民提供适当的住宅空间”为目的，转向以“资助那些不能在市场上获得适当住宅空间并且依赖于辅助措施的家庭”为目的。随着社会经济的发展，德国国民收入有了大幅度提高，同时国民之间也有了收入的差距。新型的中产阶级为了远离城市中的贫民和新移民，而会选择迁移到市郊居住。从而，具有特定社会伤痕（soziale Stigmata）（例如收入、肤色、残障等）的人士越来越集中于城市当中特定的居住区域。这种社会分裂现象在德国的城市规划人员的语境中亦被称作“社会隔离” （soziale Segregation）。因此，当今德国的住房政策的“目标在于提供合适的住处并且将其与其他功能健全并具有社会安定性的居住区相融合，以对这种日益增长的居住区域分裂现象予以限制。”〔1〕 　　二、德国社会住房的法律渊源 　　在德国住房资助属于竞合立法事项的范围。竞合立法事项是指州只有在联邦没有行使其立法权时方能进行立法，或者说在此时联邦立法对于州立法具有阻却效力（Sperrwirkung）。〔2〕由于联邦在社会住房领域已经有立法，即《住房资助法》和《住房限定法》，从而德国联邦法律在社会住房领域具有主导作用。然而，根据《住房资助法》第3条和第5条第1款之规定，各州和各地方自治团体有根据该法相互合作共同推进住房资助的义务。需要说明的是，所谓地方自治团体，根据通说，乃是指镇和镇联盟，其是地方自治权的享有者。〔3〕因此，相关的州的规定亦在住房资助领域占有重要的位置，但目前联邦法律还是处于主导地位。此外，为了执行上述联邦法律，在联邦层级还存在相关的条例（Rechtsverordnung，大致相当于我国的行政法规、部门规章以及地方政府规章）。关于“Rechtsverordnung”的翻译，本文采用“条例”这一名词。原因在于根据我国《行政法规制定程序条例》第4条的规定：“行政法规的名称一般称‘条例’，也可以称‘规定’、‘办法’等。国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定制定的行政法规，称‘暂行条例’或者‘暂行规定’。”因此，为了便于国内同仁更好地理解，本文将该德文术语翻译为条例。当然，需要注意的是，德国法意义上的条例和我国法意义上的条例在适用范围上是有所不同的。下面我们简要介绍一下德国住房法律的基本内容。 　　1.《住房资助法》。德国《住房资助法》是其社会住房制度的基本法律。其是《住房建造法第二版》的继任者，并规定了利用公共资金进行住房建造资助的框架性法律制度。此外，该法还规定了社会住房建造的基本内容，即资助的目标群体、资助措施、资助客体、价格限定和分配限定等。从而，也是本文所要着重介绍的法律。 　　2.《住房限定法》。德国《住房限定法》是为了配合《住房资助法》生效以前的旧有资助模式而制定的配套规定，其目的在于使得住房资助的给予对象只限于《住房建造法第二版》所规定的“向广大的各阶层人民”。为此，该法规定了价格限定和目的限定（Preis- und Zweckbindung）制度。前者主要是指通过将社会住房的租金限制在仅够满足持续性花费的程度，从而使得社会住房的立法目的得以实现；后者主要是指公共资助住房只应供有住房权利的人使用，且该住房只能供申请人自己使用而不能转让给无居住权利的其他家庭。〔4〕为此，该法首创了住房权利证书制度（das Instrument des Wohnberechtigungsscheins）。虽然在新的资助模式下，旧的《住房限定法》已经没有适用的必要，但只要基于旧有模式的公共资助住房没有完全消失，该法仍然有适用的空间。 　　3.《新造租金条例》。《新造租金条例》的全称是《有关为限价住房所许可租金之确定的条例》是专门用于确定包括附加费用在内的基本租金、可分配的营运成本（umlegbarer Betriebskosten）的确定以及社会住房出租者有权提高成本租金的事由。 　　4.《计算条例第二版》