构建和谐共的住房与城市建设体制.doc

构建和谐共赢的住房与城市建设体制 我国房价高企，大量的居民买不起房，同时房地产泡沫严重威胁经济安全，住房与城乡建设中征地拆迁成为了政府与民众发生冲突的重大诱发因素，城市基础设施特别是城市排水系统的低效引发民众对政府的不满，这些都严重影响社会稳定。在房价问题上，中央屡屡出台调控政策，但是房价高涨形势不见好转。关于拆迁，中央也是三令五申禁止行政强制拆迁，要求依法拆迁，但是媒体爆出来的拆迁冲突还是不绝于耳。我认为之所以出现这样的局面，在于政府在制定房地产和拆迁政策时违背了市场经济规律，市场机制在错误政策制度下把房地产行业发展引向歧途，把政府与民众推向了对立面。因此，本节依据共赢经济学理论设计构建一个和谐拆迁、住有所居、城乡基础设施高效的人民满意、政府舒心的住房和城乡建设体制。 　　一、住房和城乡建设行业的现状 　　1、穷人无蜗居一间，富人房产数十处 　　在中国的大中城市普通老百姓一居室都买不起，但是媒体又经常爆出一个贪官在北上广等大中城市有房产数十处没有人居住，一个炒房客手中房源过百的新闻。因此中国住房问题不是简单房价问题，而是老百姓住有所居的问题。 　　2、征地拆迁官员叫苦，百姓喊冤 　　拆迁成为热门词汇，而且和暴力、强制、弱势群体、血案、非法等血淋淋的词汇联系在一起，强制拆迁甚至已经被妖魔化了。实际上城市建设要推进，必然会有拆迁，拆迁本身不是坏事，甚至是利国利民互惠共赢的好事，是天使。但是我们的地方政府面对拆迁有着无穷的苦恼，面临社会发展与社会稳定的两难选择。我们的《拆迁条例》也进入了进退维谷的境地，进，无法进入土地财政的禁区；退，无法直面自焚频发的社会处境。 　　3、城市拥堵，下雨就成水中泽国 　　堵车在北京上海都成为热门词，就是中部城市长沙堵车也非常严重，经常出现1小时只能行进1公里的情况，慢如蜗牛。下雨城市就会成为水中泽国。比如：在近几年，几乎每年都会有强降雨导致武汉城区发生内涝，以至于很多武汉市民感觉是“小雨小淹、大雨大淹”。 　　二、住房和城乡建设体制存在问题 　　住房和城乡建设行业之所以出现上述问题，就是因为我国住房和城乡建设体制存在问题。具体表现如下： 　　1、土地出让机制存在问题 　　我国目前的土地出让方式式首先确定地块，在通过拍卖的方式实行价高者得的模式。这种住房用地供给模式导致住房建设商用地的稀缺性，土地的稀缺性就造成了房源的稀缺性。房地产市场供不应求，房价上涨也符合市场规律。这种土地出让方式还极易导致权力寻租。这种拿到地就能赚钱的土地出让模式使土地出让过程中普遍存在腐败问题。从土地出让的过程来看，整个过程存在大量的猫腻，与官员的关系如何决定成本如何。按市场的牌理出牌，政府应该把出让的土地尽量切割得很小，让能参加拍卖的单位尽可能多，价格才会上升，而且会干净利落的获得全部出让资金。但是我们看到，许多地方的拍卖不是这样。政府往往把土地地块做得很大，以至于一笔成交额上百亿，让能参加招投标的企业越少越好。而且，拍卖成功后，政府在多数情况下只拿到少量资金。结果奸商和贪官获利，老百姓利益受损，政府形象受伤。 　　2、拆迁补偿机制存在问题 　　现在的征地拆迁和土地出让金制度执行已经偏离了其本质，现在的征地拆迁与土地出让金制度让征地拆迁成为了政府官员、开发商、拆迁户的“分赃”盛宴。我网上一个朋友给出这么一段经典的分析：在这个拆迁分赃盛宴中，谁受了益？谁受了损？出售地的被拆迁方得到了一大笔补偿款，拆迁公司获得了利益，政府获得了低价购进，高价卖出的暴利差价，地产商开发后也获得了暴利。由此看来，这几方都是拆迁的受益者，所谓的双赢或多赢，那为何拆迁方和被拆迁方还为此打得头破血流，甚至付出生命的代价？一句话：利益分赃不均；都觉得对方动了自己的奶酪、分了自己的蛋糕。总得有一个利益的受害者，那这冤大头是谁呢？就是为求一间蜗居间的普通老百姓，他们分赃就是分的本该用于补贴老百姓购置住房的那部分土地出让金。 　　3、保障性住房政策设计缺陷 　　我国的保障性住房政策包括经济适用房和廉租房政策，但是这个政策存在严重问题。一是效率低下，尽管每年政府投入上千亿，每年建成保障性住房也就最多5%低收入者有房住，而且谁是低收入者很难界定，所以经常出现开宝马住保障房的事情了。二是容易产生腐败，立项开始到分配住房的各个环节都是腐败的温床。我就了解相邻的两个县，甲县只有乙县人口的40%，但是国家给予甲县的保障住房补贴是乙县的6倍。住房分配时需求者众，供给少，最后不可避免产生腐败。三是执行起来行政成本非常高，只有市场资金使用效率50%左右，浪费惊人。为什么中央这样的好民生政策会变质呢？其实这个政策只是一个出发点好的政策，实际上是违背了市场规律的想当然的好政策，经不起相关人员利益博弈。经过相关人员上有政策下有对策的博弈，保障房政策的效果与设想就刚好南辕北辙了。