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二手房交易的法律风险预防 　　[摘 要]随着社会经济的发展，商品房价格逐渐上涨，越来越多的人开始把目光投向二手房。二手房买卖中存在着交易不规范等问题，其中的法律风险不容忽视。文章就二手房交易过程中可能出现的法律风险，进行剖析和研究，提出切实可行的方法来预防法律风险。 　　[关键词]二手房；法律风险；预防 　　一、二手房交易的相关背景 　　二手房是指己经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。经过一手买卖之后再次交易的房产都可以被称为二手房。二手房在价格上相对一手商品房有一定的优势，周边购物、娱乐、入学等配套设施较为成熟，容易得到大多数百姓的认可与青睐。近年来二手房交易量不断攀高，呈现出蓬勃发展势态。 　　作为西部地区的重要城市的乌鲁木齐，二手房市场也有了巨大的发展。乌鲁木齐城区中心地段新建商品房价格长时间居高不下、部分旧城区拆迁工作带来相关人员的二次置业需求、外来人口对乌鲁木齐住房的需求逐渐从租赁转向购买产权、城市交通的拓展和BRT交通的完善带动相关地段价值升高等因素，进一步影响了乌鲁木齐二手房需求量的逐年递增。 　　二、乌鲁木齐市二手房交易的现状 　　均价图是笔者根据从乌鲁木齐市住房保障和房产管理局调取的二手房交易价格数据制作的，从上述数据可以看出，2012年乌鲁木齐市二手房交易在国家调控政策的影响下价格有所波动，总体呈现出震荡上升的局面，至12月份二手房成交均价达到6645元/m2，比年初上涨了580元/m2（见图二）。 　　进入2013年，乌鲁木齐市二手房交易均价有所波动，1月至2月间，二手房均价维持在6700元/m2左右的价位。受国家出台房产调控政策的影响，进入3月份，二手房交易市场呈现出火爆的局面，均价迅速攀升，到8月份到达7244元/?的高位，9月和10月间均价基本维持在7200/m2左右。 　　随着一手住房市场的快速发展和二手房交易规则的逐步完善，乌鲁木齐市二手房市场有望步入一个快速发展的平稳阶段。 　　三、乌鲁木齐市二手房交易存在的法律问题 　　相对于比较成熟的商品房新房交易，二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后、政策变化不稳定等因素，在交易的过程中存在着较多的法律问题，增加了交易风险。 　　笔者在沙依巴克区人民法院查阅了近两年涉及房屋买卖纠纷尤其是二手房的法院卷宗，同时参考了在新疆众望律师事务所查阅的律师卷宗，了解到二手房交易纠纷的诉讼在涉及房屋纠纷案件中大约占到16%左右，其中主要包括二手房买卖合同纠纷、二手房房屋权属纠纷、二手房交易中的欺诈问题等。 　　笔者经过在房产交易大厅、车站等地点实地访谈，得出公众最关切的二手房交易法律问题主要集中在房屋过户问题、购房合同问题、交易安全问题、中介问题四个方面（见图四）。 　　买卖合同纠纷、交易中的欺诈、交易安全问题、房屋权属纠纷依据案件具体情况可以分别归类于交易主体和交易标的物这两方面的法律风险，而中介问题和房屋过户问题可以独立为两类法律风险。综合以上情况，我们认为二手房交易的法律风险主要包括以下四类： 　　（一）二手房交易主体方面的法律风险 　　二手房交易主体方面的法律风险主要是买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人既不是房屋所有权人也没有取得所有权人的有效授权而无权处分房屋；或者是因购买方支付能力不强或不诚实履约，导致出卖人不能及时得到全部房款。 　　（二）交易标的物方面的法律风险 　　不同的二手房房源，也会带来不同的法律风险。二手房房源主要包括私人自有住房和已购的政策性住房两种房屋类型。产权清晰的私人自有住房均可上市交易，构成了二手房市场的主要交易房源。不同的二手房房源，因其上市交易条件各有不同，交易中存在的法律风险也各有不同。 　　交易标的物方面的风险主要包括：1.房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的，或者因共有权限制房屋权属转让的；2.房屋已出租他人，出卖人侵害承租人在同等条件下的优先购买权益而产生纠纷的；3.交易房屋存有质量瑕疵而产生的纠纷； 4.由于房屋的户籍属性导致可能以后可能旧有户籍未迁出或新户籍无法落户而发生纠纷。交易标的物方面的风险很可能导致二手房交易缺乏有效的法律保障，相关人的权益受到损害。 　　（三）二手房中介可能存在的法律风险 　　目前二手房中介市场上存在不少违规现象，市场秩序较为混乱。一些中介公司为了促成交易，对能否顺利过户避而不谈，等购房者缴纳房款后发现无法过户，中介公司事后推卸责任，有可能使购房者面临 “钱房两空”的法律风险。 　　（四）产权转移登记过程中的法律风险 　　买卖双方在签订了二手房买卖合同后，没有及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续，就可能带来法律风险。最常见的现象就是“一房多卖”，即出卖