实用手册--招商安业城市更新项目实战手册(定稿).doc

招商安业城市更新项目 实战手册 深圳招商安业投资发展有限公司 编 二○一一年七月 序 言 ——腾笼换鸟话更新 成长中的烦恼 而立之年的深圳，突然感受到发展中的“制约之痛”。在土地和空间、能源和资源、人口和劳动力、环境承载力等各方面都受到了极大的制约，深圳的可持续发展面临困境。 深圳市市长许勤2011年在某次会议上指出：“未来十年，深圳只有82平方公里的土地可建设”。如果以往年年均十几平方公里的速度消耗，10年后敢问“地”在何方？ 昔人已乘黄鹤去，此地空留黄鹤楼 在深圳前三十年的发展中，经济快速增长，但因为前期是粗放式发展，存在产业结构层次较低、城市功能不尽完善、特区内外二元结构明显、旧村旧工业区环境脏乱等一系列居住、治安、就业矛盾。为此，深圳市政府提出了“腾笼换鸟”政策，指出“吃得少，产蛋多，飞得远”才是好“鸟”，所以开始产业大转移，对各类产值低、污染高的小企业限制生产，盘活四旧（旧住宅、旧商业区、旧城中村、旧工业区），为企业及生活配套设施释放发展空间。 2009年12月，《深圳市城市更新办法》正式出台，这标志着深圳由重点推进城中村改造迈向全面城市化历史性新阶段。 图远举，土地市场最后癫狂 根据深圳市政府官方通报，目前深圳需要进行更新改造的总用地面积约200平方公里，这一数字约占深圳陆地总面积（1952 平方公里）的十分之一。到2020 年，深圳市将完成176 平方公里的城市更新，这意味着，在未来10 年间，深圳将会掀起一轮城市更新的大浪潮，深圳的房地产业格局因此而改变，行业出现大洗牌。城市更新将成为深圳市未来城市建设和房地产开发的主流方向！ 顺应新的形势，我们必将大有可为！同时，对于城市更新项目我们要有清醒的认识，它是一场硬战！是一场拉锯战！更是一场攻坚战！有着时间周期长，关系复杂，不确定性因素多等等不利因素。顺势而为，我们有决心、有信心打好这场战争！ 雄关漫道铮如铁，而今漫步从头越！ 二○一一年七月二十六日 招商安业 目 录 一、深圳市城市更新的背景和意义 1 二、深圳市城市更新历程及发展现状 2 1、深圳市城市更新历程 2 2、深圳市城市更新发展现状 3 附：《深圳市城市更新大事记》 3 三、深圳市城市更新政策法规的颁布及实施 5 1、城市更新有关法律法规的颁布历程 5 2、《深圳市城市更新办法》内容及解读 7 四、城市更新项目各年度计划及实施情况 9 1、深圳市城市更新项目各年度计划及更新用地面积统计 9 2、深圳市城市更新项目实施进度 9 3、未来5年实施情况： 11 五、 城市更新操作流程、知识及实践 12 1、城市更新项目操作流 12 2、深圳市城市更新项目操作流程说明 13 3、深圳市城市更新各阶段难点分析 14 4、城市更新操作性文件指引 14 5、城市更新操作实践 15 5.1申报与改造主体 15 5.2土地政策 17 5.3、拆迁安置 22 5.4 各方利益分析及合作模式 26 5.5 成本测算 28 5.6 专项规划 33 5.7外联公关 39 5.8财务杠杆 41 5.9 市场竞争策略 42 5.10 资源整合与推进 50 六、城市更新工作经验分享 52 1、快速城市化下的深圳城市更新（王建军） 52 2、关于城市更新合作模式的探讨（张晓章） 56 3、拆迁实施存在的风险研究（张晓章） 59 4、城市更新项目专项规划编制和审批重点难点解析（曾小勇） 62 5、旧改地价知多少（韩光林） 69 6、城市更新 钱途无量（肖亮华） 72 7、城市更新攻关攻坚工作有感（王春茂） 77 8、城市更新众生相（岳琳） 81 七、深圳市城市更新典型案例介绍 86 八、附件内容 89 附件一：城市更新相关法律法规政策摘编 附件二：深圳市2010～2011年度城市更新项目计划 附件三：城市更新项目拆迁补偿安置方案示范文本 附件四：《致三联村全体村民的一封信》 附件五：深圳市城市更新项目保障性住房和安居商品房配建比例一、二、三类地区空间范围 深圳市城市更新的背景和意义 随着经济社会的快速发展，深圳土地与空间难以为继的矛盾日益突出。据调查，2008 年深圳市建设用地917平方公里，在考虑生态环境约束和现行法律法规的情况下，全市未来新增建设用地极限潜力仅为142平方公里，如果按以往年均十几平方公里的速度消耗，深圳将面临十年后或无地可用的困境。面对此土地困境，城市更新工作已成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择。 2004年，深圳市正式启动城市更新工作，这不仅是深圳城市发展转型的一个重要标志，也是新形势下解放思想、改革创新的重要成果。有待更新的200平方公里用地，总量已经超出了深圳尚未开发的可建设用地的总量。这一方面体现了深圳