永城市物业管理办法解读.docVIP

永城市物业管理办法 第一章　总　则 第一条 为规范本市物业管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条理》、《河南省物业管理条理》等法律、法规，结合本市实际，特制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。 第四条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。 建设、规划、消防、公安、质检、物价等部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 乡镇人民政府、社区居委会负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 第二章 物业服务管理企业设立 第五条　成立物业管理企业应当具备下列条件： (一)有企业的名称、章程和固定的办公场所; (二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员; (三)具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力; (四)有三十万元以上货币注册资金; (五)法律、法规规定的其他条件。 第六条　物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照国家有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。 第七条　申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料： (一)物业管理企业资质审查申报表; (二)法定代表人证明书和身份证明; (三)管理章程、经营场所证明及资信证明; (四)各类专业管理人员的资格证书或证明文件; (五)其他有关的文件、资料。 第八条 物业服务企业应建立从业人员培训制度，聘用取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动。 第三章 物业管理服务 第九条 建设单位应当在销售房屋前，通过招标或协议（建筑面积低于3万平方米）方式选聘物业企业进行前期物业服务。 业主委员会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。 第十条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。 第十一条 物业企业承接新建物业前，应对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。 第十二条 市房地产行政主管部门负责物业承接查验的指导监督工作。 　　第十三条 建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。 本办法实施前已出售尚未交付的物业，临时管理规约中未约定查验事项的，视同同意授权物业服务企业代为查验。 第十四条 物业承接查验应当由开发企业、施工企业、业主代表参加，可以聘请相关专业机构协助进行。 第十五条 物业服务企业应当就下列资料进行重点清点和核查： （一）竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格等资料。 （二）技术资料。包括供水、供电、供气、供热、通信等的供用合同（使用协议）、消防设施合格证、电梯使用合格证、电子监控系统合格文件、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。 （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。 （四）物业管理所必需的其他资料。包括物业的规划、建设、工程验收的各种签证、记录、证明、业主及房屋面积清册、临时管理规约等。 第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 　　（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 　　（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 第十七条 对查验中发现的问题，物业服务企业应当书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。 第十八条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向市房地产行政主管部门办理备案手续： 　　（一）物业服务合同； 　　（二）临时管理规约； 　 （三）物业承接查验协议； （四）建设单位移交资料清单； （五）查验和交接记录； （六）其它承接查验有关的文件。 第十九条 自物业交接之日起，物业服务企业应当按照物业服务合同和法律法规规定的服务标准、技术